Come invalidare un verbale di assemblea condominiale?
Quando si può annullare una assemblea di condominio: un errore che commettono tutti e che consente di fare ricorso senza pagare.
In condominio vale la regola della maggioranza (solo di rado la legge richiede l’unanimità). Chi non è d’accordo con la volontà comune deve quindi rassegnarsi, a meno che la delibera non presenti vizi che possano invalidarla attraverso un ricorso al giudice.
Una recente sentenza del tribunale di Catanzaro evidenzia un errore assai frequente che commettono gli amministratori di condominio in sede di redazione del verbale dell’adunanza, un errore talmente grave da compromettere la validità di gran parte delle delibere. Questo consente a ciascun condomino, come vedremo a breve, di agire contro il proprio condominio al fine di bloccarne le decisioni. Vediamo dunque
Indice
Come funzionano la prima e la seconda convocazione
L’amministratore è tenuto a convocare tutti i condomini con raccomandata a.r., lettera consegnata a mani, fax o pec. Quando un appartamento è in comproprietà l’avviso deve essere inviato a tutti i titolari dell’immobile.
La convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima dalla data della prima adunanza a pena di annullabilità della votazione.
Nell’avviso l’amministratore deve indicare luogo e data della prima e della seconda convocazione.
È prassi tuttavia fissare la prima adunanza in un giorno e/o in un orario scomodo, in modo da disincentivare i condomini alla partecipazione alla stessa e così mandarla deserta. Ciò al fine di potersi poi avvalere dei quorum ridotti previsti dalla legge per la seconda adunanza (leggi sul punto
Che succede se non si può andare alla prima convocazione?
Secondo la giurisprudenza, la data della prima convocazione non deve essere impossibile o comunque estremamente scomoda. Diversamente, la seconda convocazione diventa prima.
Secondo, ad esempio, la Core di Appello di Milano (sent. del 13.10.1978 e del 21.04.1977) «l’invito inserito dall’amministratore nella convocazione a presentarsi solo all’assemblea di seconda convocazione trasforma quest’ultima in assemblea di prima convocazione», sicché per la sua validità, occorre rispettare i quorum previsti per quest’ultima. Dello stesso parere il Tribunale di Bologna, (sent. dell’8.01.1992).
La prima convocazione diventa quindi una tappa ineludibile anche perché imposta dalla legge. E, come precisato dalla Cassazione (sent. n. 3862/1996 e n. 24132/2009) la seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Un errore che si commette spesso per invalidare l’assemblea di condominio
Il Tribunale di Catanzaro (sent. n. 1536/2023) ha anche detto che le delibere assunte in seconda convocazione devono essere precedute necessariamente dalla stesura del verbale convocazione. Se manca tale verbale o se comunque nel verbale di seconda convocazione non viene fatto alcun riferimento alla precedente adunanza andata deserta quest’ultimo è annullabile per violazione dell’articolo 1130 n. 7 del codice civile.
Cerchiamo di comprendere meglio le ragioni di tale interessante pronuncia.
La mancata redazione del verbale di prima convocazione
Il verbale dell’assemblea non è solo un pezzo di carta, ma rappresenta un resoconto ufficiale di ciò che è accaduto. Anche se l’assemblea non si è riunita, il verbale “negativo” serve a documentare le circostanze che hanno impedito la costituzione dell’assemblea e giustifica quindi la seconda convocazione. In pratica, è una garanzia di trasparenza e correttezza procedurale, che consente ai condomini di controllare che tutto si sia svolto secondo le regole.
Cosa deve contenere il verbale di un’assemblea deserta? Non basta scrivere che l’assemblea non si è tenuta. È necessario fornire dettagli, come l’elenco dei condomini presenti (se ve ne fossero stati) e l’attestazione dell’insufficienza dei numeri per la validità della convocazione. È una sorta di “prova” che l’assemblea è stata regolarmente convocata, ma non ha potuto svolgersi. Quindi, quando la prima riunione va deserta, ci si può comportare in due modi:
- si redige un verbale negativo;
- oppure si inserisce, nel verbale della seconda convocazione, un riferimento esplicito all’assemblea precedente, menzionando la sua mancata costituzione.
Quali sono le conseguenze se non si redige il verbale di prima assemblea?
Se l’amministratore omette di redigere il verbale della prima convocazione e/o non vi sono riferimenti ad essa nel verbale della seconda, quest’ultima delibera può essere annullata. La mancanza del verbale, infatti, impedisce di verificare che la procedura sia stata seguita correttamente, rendendo le delibere potenzialmente impugnabili da parte dei condomini.
L’annullamento può essere chiesto da qualsiasi condomino ma deve essere rispettato il termine di 30 giorni che decorre:
- dalla delibera, per gli astenuti e i dissenzienti;
- dalla comunicazione del verbale, per gli assenti.
I precedenti
Il tribunale di Catanzaro ha sposato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui «la necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l’assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato» (Cass. n. 5014/1999). Essendo la sua redazione necessaria anche per l’assemblea di prima convocazione non costituita, l’inosservanza vizia le delibere prese in seconda rendendole impugnabili perché adottate in difformità degli articoli 1130, n. 7, e 1136, comma 7, Codice civile. La prescrizione deve essere osservata e la sua inosservanza vizia le delibere nella forma: l’assemblea, una volta adunata, deve dar conto, tramite verbalizzazione, delle attività compiute (seppure non perfezionate) per permettere a tutti i condòmini la verifica delle operazioni collegiali.
Come fare per evitare errori?
La redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale ed è indispensabile per soddisfare esigenze di certezza e trasparenza. Adunata l’assemblea, è necessario documentare le attività che si sono svolte, incluse quelle che non si sono perfezionate in quanto i condòmini potrebbero avere interesse a far accertare l’irregolarità dell’interruzione di un procedimento che, invece, era valido e doveva essere portato a compimento.
Risultanze e discussioni andranno relazionate per iscritto anche quando non determinano effettive decisioni. In definitiva, serve il verbale o perlomeno una dichiarazione dell’amministratore resa nel verbale di seconda convocazione in cui si attesta che la prima seduta è andata deserta o che vi intervennero solo alcuni condòmini (specificando i nominativi) insufficienti per numero e carature millesimali a validarla. Nel verbale di seconda convocazione occorre quantomeno un esplicito riferimento all’assemblea di prima convocazione andata deserta.