Tetto a più falde: ripartizione spese di manutenzione
Condominio: come si dividono i costi necessari a sostenere la manutenzione, la conservazione o il rifacimento di un tetto costituito da più falde?
La corretta ripartizione delle spese rappresenta una delle maggiori cause di contenzioso in condominio; ciò è dovuto al fatto che i criteri dettati dalla legge non sempre riescono ad adeguarsi facilmente alle particolari condizioni del fabbricato. In questo contesto si pone il seguente quesito: come si ripartiscono le spese di manutenzione del tetto a più falde?
In buona sostanza, si tratta di capire se devono contribuire ai costi necessari alla conservazione e/o al rifacimento anche i condòmini che non sono coperti da tutte le
Ad esempio, un lettore chiede pone la seguente questione: «Sono proprietario di un appartamento in un residence orizzontale avente il tetto diviso in quattro falde; due di queste devono essere sistemate e non coprono il mio appartamento. Come va ripartita la spesa?» Proviamo a fare chiarezza.
Indice
Falde del tetto: cosa sono?
Le falde (o spioventi) rappresentano le “facce inclinate” che compongono il tetto.
In buona sostanza, le falde costituiscono la superficie inclinata; si tratta di un fattore fondamentale che influenza diverse caratteristiche del tetto, come lo
Esistono diverse tipologie di tetto a falde:
- tetto a falda unica, contraddistinta dalla presenza di una sola superficie inclinata;
- tetto a quattro falde (detto anche “a padiglione”), composto da quattro falde inclinate che convergono verso un punto centrale;
- tetto a due falde (o a capanna) che si intersecano nel colmo centrale.
Tetto condominio: come si dividono le spese?
Il tetto è un bene condominiale, a meno che il titolo costitutivo non stabilisca il contrario; di conseguenza, le spese andranno ripartite tra tutti i condòmini, in ragione dei rispettivi millesimi.
Secondo le regole stabilite per il
È ciò che accade nel condominio costituito da più verticali separate: ogni palazzina dovrà occuparsi delle spese del proprio tetto (o del lastrico posto sulla sommità).
Tetto a più falde: come si dividono le spese?
Veniamo ora al quesito centrale dell’intero articolo: come si dividono le spese tra condòmini se occorre occuparsi della manutenzione o del rifacimento non dell’intero tetto ma solamente di alcune falde?
Tutti i proprietari sono obbligati a contribuire oppure l’onere grava soltanto su coloro che
Innanzitutto, va ricordato che, secondo il codice civile (art. 1123, terzo comma), se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Orbene, il fatto che un tetto sia costituito da più falde non significa necessariamente che si sia in presenza di tante coperture diverse: le falde, infatti, solitamente rappresentano solo una parte di una struttura molto più ampia e complessa.
In altre parole, le falde possono essere intese come le
Di conseguenza, perché possa applicarsi il criterio del condominio parziale anche al tetto a più falde occorre accertare che le stesse siano sufficientemente autonome rispetto alle altre, tanto da potersi considerare alla stregua di un tetto indipendente.
In buona sostanza, le spese di manutenzione della falda andranno poste a carico esclusivo dei condòmini che ne hanno copertura solo se essa possa essere considerata come un vero e proprio tetto che non ha nulla a che vedere con le altre parti.
La giurisprudenza ha infatti chiarito che se i diversi tetti sono funzionalmente collegati per assicurare lo scolo delle acque meteoriche, la norma sul
In altre parole, se la falda oggetto di manutenzione apporta – anche indirettamente – un’utilità anche alla restante parte del fabbricato, tutti i proprietari dovranno sostenere l’esborso, anche coloro che sono coperti da un’altra superficie inclinata del tetto.
Se il rifacimento di una falda impedisce il propagarsi delle infiltrazioni anche alle altre, tutti i condòmini devono pagare le spese perché tutti ne traggono vantaggio.
È pur vero che l’autonomia delle falde si apprezza soprattutto nei condomini composti da edifici separati tra loro
Dunque, se il fabbricato si presenta come un’entità architettonica unitaria, il tetto, per quanto si sviluppi in più falde, magari anche collocate ad altezze diverse, deve considerarsi unitario.
Per completezza, va detto che, nel caso in cui alcune unità immobiliari si sviluppino a cavallo tra due distinti corpi di fabbrica, occorre tener conto della parte che risulta coperta da ciascuno dei due diversi tetti ai fini della partecipazione alle spese di manutenzione.