Casa in comodato: si può chiedere la restituzione anticipata?
Quando e come il proprietario può riprendersi l’immobile in anticipo, prima della scadenza del contratto, e senza neanche dover dare preavviso o disdetta.
Un lettore ci pone questo quesito: «Se do in comodato gratuito ad un fratello un immobile, posso riprendermelo quando voglio?». In altre parole: nel comodato d’uso gratuito di un immobile si può chiedere la restituzione anticipata, oppure bisogna attendere la scadenza programmata? E cosa succede se il contratto è senza un termine di riconsegna prestabilito? Vediamo.
Indice
I possibili casi di restituzione anticipata
Scadenza del termine
L’articolo 1809 del Codice civile dispone che: «Il comodatario è
Bisogno del comodante
La stessa norma specifica che: «Se però, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata».
Comodato precario
Se il contratto di comodato era stato stipulato senza determinazione di durata – cioè senza termine – l’articolo 1810 del Codice civile consente al comodante di pretendere la restituzione in qualsiasi momento, e allora «il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede
Morte del comodatario
Inoltre, in caso di morte del comodatario, il comodante può richiedere agli eredi l’immediata restituzione della cosa, anche se il contratto prevedeva un termine: così stabilisce l’articolo 1811 del Codice civile. Questa previsione si giustifica per il fatto che il comodato è un contratto basato essenzialmente sulla fiducia che il comodante nutre nei confronti della specifica persona del comodatario, e che non necessariamente si trasmette ai suoi eredi.
Violazione degli obblighi contrattuali
Infine, un’altra importante ipotesi che consente al comodante di richiedere l’immediata restituzione della cosa – e, in più, il risarcimento del danno – è quella che si verifica quando il comodante non adempie agli obblighi di conservazione e custodia della cosa, o la adibisce ad un uso diverso da quello convenuto (ad esempio, cambia la destinazione d’uso dei locali o affitta l’immobile a terzi senza il consenso del comodante): la risoluzione immediata del rapporto in tali casi è prevista dall’articolo 1804, comma 3, del Codice civile.
Come si valuta il bisogno del comodante?
Queste ipotesi, evidentemente, costituiscono una legittima causa di scioglimento anticipato del contratto di comodato stabilito tra le parti. In sintesi, il comodante può esigere l’immediata restituzione del bene prima del termine di scadenza nel contratto se ne ha
Questo, però, non giustifica la possibilità di sciogliere immediatamente e in qualsiasi momento il contratto di comodato, a totale discrezione del proprietario. Al contrario, la norma che abbiamo riportato richiede che sussista un
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha precisato (Cass. S.U. sent. n. 20448/2014) che il bisogno del comodante, in base al quale si giustifica la richiesta di restituzione anticipata, «non deve essere “grave ma imprevisto e, dunque sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato, ed urgente, senza che rilevino bisogni non attuali, né concreti, o solo astrattamente ipotizzabili».
Così, ad esempio, anche un improvviso peggioramento delle condizioni economiche del comodante può fondare la richiesta di restituzione dell’immobile, se esso per tamponare la situazione finanziaria dovrà essere venduto o dato in locazione in modo da ricavarne un corrispettivo redditizio.
Non potrà trattarsi, quindi, di una scelta basata su un mero calcolo di convenienza, bensì di un’effettiva necessità sopravvenuta di mettere a reddito l’immobile che era stato concesso in comodato gratuito.
Occorre, perciò, fare una comparazione tra i rispettivi e opposti interessi del comodatario a mantenere il possesso dell’immobile, e del comodante ad ottenerne il rilascio al più presto; questo bilanciamento deve considerare «le alternative possibili per ciascuna delle parti» (Cass. ord. n. 18334/2023).
Quali termini per il rilascio dell’immobile?
Se queste circostanze sussistono, non deve essere dato (a differenza della locazione) nessun termine di preavviso alla controparte, ma occorre comunque concedere un tempo adeguato e congruo per la liberazione dell’immobile da persone e cose. Bisogna, dunque, dare al comodatario un termine ragionevole per trovare un’altra sistemazione (abitativa o commerciale, a seconda del tipo di immobile e del relativo contratto di comodato stipulato).
In mancanza di accordo tra le parti, il giudice può stabilire il termine per la restituzione dell’immobile dato in comodato applicando i criteri stabiliti dall’articolo 1183 del Codice civile, e può concedere al comodatario una «congrua dilazione» per rilasciare l’immobile e andare altrove (Cass. sent. n. 12655/2001).
Quanto detto vale sia se l’immobile dato in comodato è ad uso abitativo sia se era stato adibito ad attività commerciale: anche in tal caso, se sussiste un urgente e imprevisto bisogno del comodante, non è necessario attendere il decorso del termine di durata contrattuale inizialmente prestabilito (Cass. sent. n. 22309/2020).
In tutti i casi, è sempre il comodante che dovrà dare la prova delle necessità che concretizzano quell’urgente e imprevedibile bisogno richiesto dal Codice civile per legittimare la richiesta di scioglimento anticipato del vincolo contrattuale e dunque di restituzione anticipata dell’immobile.
Il comodatario va rimborsato delle spese sostenute?
Ma cosa succede se il comodato era di lunga durata e, nel frattempo, il comodatario aveva fatto delle
Il comodatario, se da un lato non ha diritto al rimborso delle spese (ordinarie) sostenute per servirsi dell’immobile, dall’altro lato ha diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie che ha sostenuto per la sua conservazione, ma soltanto se esse erano «necessarie e urgenti»: così stabilisce l’articolo 1808 del Codice civile.
Conclusioni e approfondimenti
Alla stregua di tutto quanto abbiamo detto, è sempre consigliabile apporre un preciso termine di durata al contratto di comodato, anziché lasciarlo indeterminato. In questo modo alla scadenza il comodante potrà valutare se richiedere la restituzione immediata dell’immobile, ai sensi dell’articolo 1809, primo comma, del Codice civile, oppure se rinnovare il contratto per un ulteriore periodo, ferma restando la possibilità di urgenti e imprevedibili motivi che potranno sempre legittimare la richiesta di restituzione anticipata della casa.
Per approfondire l’argomento e ottenere ulteriori informazioni leggi questi articoli:
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- Comodato e restituzione immobile: ultime sentenze.