Infiltrazioni condominio: quando la ditta è responsabile?
Il singolo condomino direttamente danneggiato dalle infiltrazioni può agire in giudizio contro l’appaltatore che non ha eseguito i lavori a regola d’arte?
Le infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, dal lastrico oppure dalle pareti esterne dell’edificio possono causare gravi danni agli appartamenti dei singoli condòmini; questi ultimi possono rivalersi nei confronti della compagine per omessa custodia e manutenzione dei beni comuni. Con il presente articolo ci occuperemo di un’altra questione: quando la ditta è responsabile delle infiltrazioni condominiali?
In buona sostanza, si tratta di capire in quali casi il condominio può rivalersi nei confronti dell’impresa appaltatrice a cui sono stati commissionati i lavori di rifacimento, manutenzione o ristrutturazione dell’edificio, alla quale sono imputabili le infiltrazioni per non aver adempiuto correttamente agli obblighi derivanti dall’incarico. Insomma:
Indice
Infiltrazioni in condominio: chi è responsabile?
Se le infiltrazioni provengono da parti comuni (tetto, lastrico, facciata, ecc.), la responsabilità dei danni è imputabile al condominio per omessa custodia delle proprie cose (art. 2051 cod. civ.); ciò significa che il proprietario danneggiato deve chiedere il risarcimento alla compagine, citando in giudizio l’amministratore che la rappresenta.
Se invece le infiltrazioni provengono dalla proprietà esclusiva di uno dei condòmini, la responsabilità esclusiva degli eventuali danni prodotti è di quest’ultimo.
Infiltrazioni condominiali: quando la ditta è responsabile?
La ditta è responsabile delle infiltrazioni condominiali tutte le volte in cui il fenomeno si sia verificato a causa dei lavori non compiuti a regola d’arte, entro due anni dal giorno della consegna dell’opera: è questo, infatti, il termine di prescrizione stabilito dalla legge per agire contro l’appaltatore per le difformità e i vizi dell’opera.
Dunque, se le infiltrazioni sono riconducibili all’inadempimento della ditta, la quale non ha eseguito i lavori
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in ogni caso entro due anni dalla consegna dell’opera, per cui i vizi rilevati successivamente a tale data non sono più imputabili alla ditta (art. 1667 cod. civ.).
L’impresa a cui è stata affidata l’impermeabilizzazione del tetto del condominio è responsabile se, nonostante i lavori, vi siano infiltrazioni causate dalla qualità scadente della guaina applicata.
Ricapitolando, se in condominio ci sono infiltrazioni
In ogni caso, la garanzia dell’appaltatore ha una copertura biennale, per cui ogni difetto scoperto successivamente non può più essergli imputato.
Il condomino danneggiato può agire contro la ditta?
Il condomino danneggiato dalle infiltrazioni imputabili alla ditta che ha mal eseguito i lavori deve chiedere il risarcimento al condominio, non potendo agire direttamente nei confronti dell’impresa: secondo la giurisprudenza (Trib. Bergamo, 9 giugno 2022, n. 1434), l’affidamento dei lavori non comporta per la compagine la perdita di ogni potere di fatto sul terrazzo o sul lastrico in quanto il bene mantiene la sua funzione di copertura e di protezione degli immobili sottostanti, anche durante la manutenzione.
Dunque, anche se le infiltrazioni sono imputabili alla ditta, il contratto di appalto non esonera il condominio dall’obbligo di vigilanza e custodia, per cui resta direttamente responsabile nei riguardi del condomino danneggiato.
Il condominio, però, può agire a propria volta contro l’impresa per ottenere il risarcimento, azionando la garanzia per i vizi e le difformità dell’opera di cui abbiamo parlato in precedenza.
Appalto: in quali casi il condominio è responsabile delle infiltrazioni?
Nonostante l’appalto, il condominio è responsabile delle infiltrazioni derivanti dai lavori che non sono stati eseguiti a regola d’arte tutte le volte in cui la sua ingerenza nell’esecuzione dei lavori è stata tale da non aver lasciato alcuno spazio di discrezionalità alla ditta.
Si parla in questi casi di appalto a regia, che si configura quando il controllo esercitato dal committente sull’esecuzione dei lavori esuli dai normali poteri di verifica ed è così penetrante da privare l’appaltatore ogni margine di autonomia, riducendolo a strumento passivo dell’iniziativa del committente, sì da giustificarne l’esonero da responsabilità per difetti dell’opera.
La responsabilità delle infiltrazioni è inoltre a carico del condominio qualora abbia incaricato un’impresa che sapeva esser priva delle capacità tecniche e organizzative necessarie per la realizzazione dell’opera.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti si legga l’articolo dal titolo Infiltrazioni: quando è responsabile l’appaltatore?