Rifacimento balconi in condominio: pagano anche i proprietari dei box?
Chi possiede solo un garage, box o posto auto in condominio deve partecipare o no alle spese di rifacimento dei balconi esterni? Scopri quando si può legittimamente rifiutare il pagamento e quando, invece, bisogna contribuire.
Diversi lettori ci interpellano per sapere se anche i proprietari dei box, garage o posti auto sono tenuti a pagare le spese di rifacimento dei balconi in condominio, o se, invece, possono legittimamente rifiutarsi di contribuire.
Il quesito di cui ci stiamo occupando è molto comune, soprattutto nei grandi complessi edilizi in cui coesistono unità abitative e autorimesse, che possono appartenere a soggetti diversi.
In pratica capita spesso che un soggetto possieda un garage ma non un appartamento, oppure che il box sia situato in un edificio diverso rispetto a quello dove si trovano i balconi da rifare.
Il tema è spinoso perché spesso i proprietari dei soli box, e non degli appartamenti, non si sentono “parte” del condominio abitativo, il che crea il dubbio sull’utilità o meno dei balconi di cui essi certamente non godono.
Proprio in questi casi, ci si chiede: il proprietario del box è tenuto a partecipare alle spese per il rifacimento dei balconi del fabbricato condominiale?
La risposta non è univoca, ma dipende da diversi fattori, tra cui la tipologia del balcone, la funzione del garage, i millesimi assegnati e il regolamento condominiale. In questa guida vediamo quando bisogna pagare e quando invece si è esenti dalla partecipazione a questi lavori.
Indice
Cosa dice la legge: art. 1123 c.c.
La norma di riferimento in materia è l’’articolo 1123 del Codice civile, che dispone così:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio […] sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
Il principio generale, quindi, è che le spese si dividono in base all’utilità che ciascun condomino trae dalla parte comune oggetto di intervento.
Il concetto di “utilità” (o “godimento”) è il perno della ripartizione delle spese. Nel caso dei balconi, l’utilità ha un duplice volto: è legata all’estetica della facciata (per gli elementi comuni) o al godimento diretto dell’appartamento (per gli elementi esclusivi).
Ma i balconi sono davvero parti comuni? Non sempre. Analizziamo le differenze, che sono essenziali per rispondere al nostro quesito di partenza.
La differenza tra balconi aggettanti e balconi incassati
È fondamentale distinguere tra due tipi di balconi:
- Balconi aggettanti: sono quelli che sporgono dalla facciata, come vere e proprie “mensole”. Secondo la Cassazione (tra le altre, sent. n. 637/2000), sono parte integrante dell’unità immobiliare, quindi di proprietà esclusiva del singolo proprietario dell’appartamento cui accedono.
- Balconi incassati o a castello: sono quelli integrati “a tasca” nella struttura dell’edificio e posti l’uno sopra l’altro. In certi casi, possono essere considerati parti comuni, almeno per quanto riguarda solette, frontalini o elementi strutturali.
In entrambi i casi, alcune componenti estetiche (parapetti, ringhiere,
Chi paga il rifacimento dei balconi?
A questo punto, bisogna distinguere tra queste due situazioni riguardanti la struttura dell’edificio e la proprietà:
- se i balconi sono di proprietà esclusiva, la spesa ricade sul singolo proprietario (es. per il rifacimento del pavimento, dell’impermeabilizzazione, ecc.);
- se vengono rifatti elementi comuni, la spesa va ripartita tra i condomini interessati, secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
Ma tra questi vanno inclusi anche i proprietari dei garage o dei box? Arriviamo alla risposta definitiva.
Il ruolo del garage o dei box e dei millesimi
Chi possiede
In generale:
- Se il box ha millesimi solo nelle tabelle relative alle parti comuni pertinenti (es. corsia box, cancello, impianto elettrico del garage), allora non dovrebbe partecipare alla spesa per i balconi.
- Se invece il box è incluso nei millesimi generali del condominio (tabella A, o tabella generale, o tabella unica, a seconda della denominazione adottata), il suo proprietario può doversi accollare una quota di spesa, a meno che il regolamento contrattuale non preveda espressamente l’esclusione.
Quando i proprietari di box e garage non devono contribuire alle spese
Va precisato che, secondo la giurisprudenza prevalente, i proprietari di soli box o garage devono partecipare alle spese straordinarie (come il rifacimento dei balconi) solo se tali unità sono strutturalmente comprese nell’edificio principale. Se invece si trovano in un
In altre parole: se i box/garage sono parte integrante dell’edificio condominiale, i loro proprietari devono partecipare alla spesa, in base ai millesimi; se sono distaccati, no. Te ne parliamo più ampiamente nella guida “Condominio: i proprietari di box e garage pagano le spese straordinarie?“.
L’importanza del regolamento condominiale
Il regolamento condominiale – se esiste – può:
- escludere espressamente i box da alcune spese (come quelle per balconi, scale, ascensori, pulizie);
- includere esplicitamente anche i proprietari dei box tra i soggetti tenuti a contribuire a tutte le spese comuni, indipendentemente dall’uso o dall’ubicazione.
Se si tratta di regolamento contrattuale (cioè approvato da tutti i condomini o richiamato nei singoli atti di compravendita), tale disposizione ha valore vincolante anche per chi compra successivamente.
Cosa dice la giurisprudenza
Alcune sentenze chiariscono meglio la questione:
- Cass. Civ. n. 637/2000: i balconi aggettanti sono proprietà esclusiva dell’appartamento.
- Cass. Civ. n. 15913/2007: i frontalini decorativi dei balconi, se contribuiscono all’estetica della facciata, sono beni comuni.
- Cass. Civ. n. 14107/2021: la ripartizione delle spese deve tenere conto dell’utilità e dell’effettivo godimento, salvo diverse previsioni nel regolamento condominiale.
Esempi pratici
Caso 1
Caso 2 – Caio ha un appartamento al primo piano e un box. Le spese sono suddivise in base ai millesimi generali. → Paga in proporzione alla sua quota totale, box incluso.
Caso 3 – Sempronio possiede un box in un edificio separato ma il regolamento prevede il concorso alle spese generali. → Paga, salvo che impugni il regolamento per assenza di utilità (ma l’impugnazione di un regolamento condominiale è un’operazione complessa e richiede motivazioni solide, quindi presenta notevoli difficoltà).
Conclusioni
In linea di principio, chi possiede solo un garage non deve contribuire alle spese per il rifacimento dei balconi, a meno che:
- non sia incluso nei millesimi generali;
- non vi sia un regolamento contrattuale che prevede espressamente il pagamento anche per i proprietari dei box.
Perciò, prima di contestare o accettare la spesa (nel primo caso, impugnando la delibera assembleare di approvazione dei lavori di rifacimento e il piano di riparto spese allegato), è bene:
- verificare la tipologia dei balconi (aggettanti o incassati);
- controllare la tabella millesimale: il box partecipa alle spese generali?
- esaminare il regolamento condominiale, se di tipo contrattuale o assembleare.
In caso di dubbio, è opportuno chiedere chiarimenti all’amministratore oppure consultare un avvocato specializzato in diritto condominiale.