Posso registrare un contratto d’affitto già iniziato?

Hai firmato un contratto di locazione, hai preso possesso dell’immobile, ma dopo qualche tempo scopri che il proprietario non ha mai registrato l’atto presso l’Agenzia delle Entrate. Oppure, sei tu il proprietario e, per una dimenticanza o per altre ragioni, hai lasciato scadere i 30 giorni di tempo per la registrazione. A questo punto, sorge una questione di carattere legale che può avere conseguenze fiscali e civili enormi sia per l’inquilino che per il proprietario: un affitto non registrato è valido? O quel pezzo di carta è da considerarsi nullo, come se non fosse mai esistito? Ed inoltre:

Per anni, la risposta a questa domanda è stata incerta e oggetto di sentenze contrastanti. Oggi, però, grazie a un intervento risolutore delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, abbiamo una regola chiara: un contratto non registrato è nullo, ma non tutto è perduto. È possibile, infatti, “sanarlo” anche in un secondo momento.

Perché un contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato?

Il punto di partenza è una norma di legge molto severa. L’articolo 1, comma 346, della Legge n. 311 del 2004 (la Legge Finanziaria per il 2005)

«i contratti di locazione […] sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».

La registrazione, che prima era considerata un semplice adempimento fiscale, è stata elevata a requisito di validità del contratto sul piano civilistico. Lo scopo di questa norma è chiaro e di natura eminentemente pubblica: contrastare l’evasione fiscale e far emergere i redditi da locazione, il cosiddetto “affitto in nero”.

Cosa significa che un contratto non registrato è nullo?

Nel diritto, la nullità è la forma più grave di invalidità. Un contratto nullo è un contratto che, per la legge, è come se non fosse mai esistito. Non produce alcun effetto giuridico. Questo ha conseguenze pratiche devastanti per entrambe le parti.

Il proprietario (locatore) non può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati, né può avviare una procedura di sfratto per morosità, perché non ha un titolo contrattuale valido da far valere. Può tutt’al più avviare un’azione di occupazione senza titolo e ottenere un semplice indennizzo (più modesto del canone di locazione) per l’utilizzo dell’immobile.

Dall’altro lato, l’inquilino (conduttore) vive in un limbo giuridico: egli infatti occupa l’immobile senza una valida motivazione e non può far valere i diritti che gli deriverebbero da un normale contratto di locazione (come la durata minima o il diritto di prelazione). Questo significa che il proprietario può sempre chiedergli di lasciare la casa in qualsiasi momento. E, in quel caso, non avrebbe neanche diritto al rimborso delle somme spese per le migliorie all’appartamento.

A ciò si aggiunge una responsabilità solidare del locatore e conduttore, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, per l’omesso versamento dell’imposta di registro.

È possibile salvare un contratto di affitto registrandolo in ritardo?

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni a cura del locatore, decorrenti dalla firma della scrittura privata. Scaduto questo termine, il rapporto si considera irregolare. Ma è possibile una registrazione tardiva? Per anni i tribunali si sono divisi su questo punto. Un orientamento più rigoroso sosteneva che la mancata registrazione entro il termine di 30 giorni rendesse la nullità insanabile.

Il contrasto è stato definitivamente risolto da una celebre sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (la n. 23601 del 9 ottobre 2017). Questa pronuncia ha stabilito un principio ormai pacifico: la registrazione tardiva del contratto di locazione ha un effetto sanante con efficacia retroattiva. Naturalmente, chi registra dovrà versare le sanzioni oltre all’imposta di registro.

Cosa significa che la registrazione tardiva ha un effetto “sanante retroattivo”?

La registrazione, anche se effettuata in ritardo, “cura” la nullità del contratto e lo rende valido fin dal momento della sua stipulazione originaria, come se fosse stato registrato tempestivamente. Non è che il contratto diventa valido solo dal giorno della registrazione tardiva; la sua validità retroagisce fino all’inizio del rapporto (“ex tunc“).

Il ragionamento della Cassazione è stato sottile ma logico: la nullità per omessa registrazione non è una nullità “strutturale” (come un contratto con un oggetto impossibile), ma una nullità “funzionale”, legata all’inadempimento di un obbligo fiscale. Poiché lo stesso ordinamento fiscale permette di

Stipuli un contratto di locazione il 1° gennaio 2024, ma te ne dimentichi e lo registri solo il 1° settembre 2024. Grazie all’effetto sanante retroattivo, il contratto si considera valido ed efficace fin dal 1° gennaio 2024. L’inquilino sarà tenuto a pagare tutti i canoni da quella data e il proprietario potrà far valere tutti i suoi diritti come se la registrazione fosse stata fatta nei termini.

Il principio della sanatoria con effetto retroattivo si applica a un’ampia gamma di contratti:

• contratti di locazione ad uso abitativo;
• contratti di locazione ad uso diverso dall’abitazione (commerciali, uffici, negozi);
• contratti di comodato d’uso gratuito di immobili;
• contratti di affitto di azienda, per i quali, pur non essendo richiesta la forma scritta per la validità, è comunque obbligatoria la registrazione.

E se il canone registrato è più basso di quello reale?

Il principio della sanatoria non si applica per validare un accordo “in nero”.

Se le parti hanno stipulato un contratto, lo hanno registrato per un canone di 500 euro, ma si sono accordate a parte (con una “controdichiarazione” o verbalmente) per un canone reale di 1.000 euro, la situazione è diversa.

In questo caso, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione con un’altra fondamentale sentenza (la n. 18213 del 2015), l’accordo dissimulato per il canone maggiore è nullo e insanabile. La registrazione tardiva non può “salvare” il patto per il nero. La sanatoria opera solo per il contratto registrato, che rimane valido per il canone apparente di 500 euro.

Cosa comporta, in pratica, registrare un contratto in ritardo?

“Salvare” il contratto con una registrazione tardiva ha un costo. Sebbene l’atto diventi valido sul piano civilistico, sul piano fiscale rimane un’evasione dell’imposta di registro. Per regolarizzare la posizione, è necessario avvalersi dell’istituto del “ravvedimento operoso“.

Questo significa che, al momento della registrazione tardiva, dovrai versare:

• l’imposta di registro che non avevi pagato;
• una sanzione amministrativa, che però sarà ridotta in misura variabile a seconda del ritardo con cui ti ravvedi;
• gli interessi di mora calcolati sul periodo di ritardo.