Usucapione in condominio
Quando un condomino può rivendicare la proprietà del cortile o della terrazza o di qualsiasi altro immobile condominiale.
L’usucapione in condominio è possibile? Sì – risponde la Cassazione con una recentissima ordinanza [1] – ma è molto difficile. Questo perché non basta che trascorrano 20 anni durante i quali l’interessato deve possedere la porzione dell’edificio o del cortile condominiale, ma è necessaria qualcosa in più: che ciò sia evidente a tutti gli altri condomini e che a, questi ultimi sia, contemporaneamente impedito l’utilizzo del medesimo bene. Insomma, l’usucapione diventa applicabile solo nel momento in cui c’è una sorta di consenso tacito al passaggio di proprietà. Ma procediamo con ordine e vediamo
Chi ha letto la nostra guida sull’usucapione sa già che, attraverso questo sistema si può diventare proprietari di un immobile di altri, pur senza un contratto, a condizione che, per 20 anni, lo si utilizzi in modo esclusivo, comportandosi cioè come se si fosse l’effettivo ed esclusivo proprietario. Nell’arco di questo termine, però, il titolare del bene non deve aver intrapreso azioni giudiziarie volte a recuperare il possesso dello stesso; per cui la notifica di un atto di citazione impedisce l’usucapione (interrompendo il decorso dei 20 anni).
Se, però, di norma, affinché si verifichi l’usucapione è sufficiente un comportamento, posto alla luce del sole, anche in malafede, tale da evidenziare l’esercizio di un potere attribuito dalla legge solo al proprietario e non ad altri (ad esempio, il cambio di destinazione d’uso di un immobile, la sostituzione del lucchetto e delle chiavi di un appartamento, l’abbattimento della vegetazione su un terreno, ecc.), nel caso dell’
Tanto per fare un esempio, scatta l’usucapione in condominio di un’area adibita a posto auto non quando un condomino lascia la propria macchina sempre nello stesso posto, ma quando la recinta, impedendo agli altri condomini di fare lo stesso; scatta l’usucapione della terrazza condominiale non quando solo uno dei condomini la utilizza sempre, ad esempio stendendo la biancheria e creando un vero e proprio giardino personale, ma solo se mette un lucchetto alla porta, cambia le chiavi della serratura e impedisce a tutti gli altri condomini di accedere all’area. Tale situazione deve essere a tutti nota e non deve generare opposizioni da parte di altri.
Secondo la Cassazione, affinché si verifichi l’usucapione in condominio in favore dì uno dei condomini, non è sufficiente che gli altri proprietari di appartamenti si siano astenuti dall’uso del bene comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo; al contrario è necessaria la sussistenza di una condotta, da parte dell’interessato, che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri condomini di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Pertanto, i 20 anni per il decorso dell’usucapione non possono cominciare a decorrere se agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva l’area comune [2]».
In altri termini, la volontà di possedere il bene comune deve essere nota, anche se non formalmente, agli altri comproprietari, i quali inequivocabilmente devono risultare esclusi da qualsiasi tipo di legame con il bene. Non è sufficiente la tolleranza o il consenso all’utilizzo esclusivo del bene comune da parte degli altri compartecipanti.