Acquisto prima casa: condizioni

Acquisto della prima casa. Quali sono i requisiti richiesti dalla legge per accedere alle agevolazioni?

L’acquisto di una casa richiede sempre dispendio di tempo e denaro. Oltre al prezzo di acquisto, infatti, comporta il pagamento anche di una serie d’imposte, che variano a seconda della tipologia di venditore e della destinazione dell’immobile (per esempio, uso residenziale, uso commerciale ecc…). Per l’acquisto della prima casa, però, in presenza di determinate condizioni, sono previste una serie di agevolazioni che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto d’acquisto. In particolare, è possibile beneficiare della riduzione dell’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e delle imposte catastali.

Quali sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Per analizzare quali sono le agevolazioni prima casa previste dalla legge [1] occorre distinguere due diverse situazioni: quando il venditore è un soggetto privato o un’impresa che vende in esenzione Iva dal caso in cui, invece, il venditore sia un’azienda con vendita soggetta ad Iva.

Nel primo caso, le agevolazioni sono:

• imposta di registro proporzionale (ossia, che varia al variare della base imponibile) nella misura del 2% (anziché del 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 Euro;
• imposta catastale fissa di 50 Euro;

Nella seconda ipotesi, invece, le agevolazioni previste sono:

• Iva ridotta al 4% (anziché al 10%);
• imposta di registro fissa di 200 Euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 Euro;

Inoltre, le medesime imposte agevolate, sono applicate anche per le pertinenze (per esempio, il garage, la cantina ecc…) anche nel caso in cui queste siano acquistate con atto separato e diverso da quello di compravendita della “prima casa”. Ciò, però, in presenza di due condizioni fondamentali:

• le pertinenze devono essere destinate – in modo durevole – a servizio dell’abitazione principale;
• l’abitazione principale deve essere stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”;

Come richiedere il bonus prima casa

Per accedere alle agevolazioni previste dalla legge non è necessario inviare alcuna documentazione né inoltrare alcuna richiesta all’Agenzia delle Entrate ma è sufficiente e necessario rendere – in sede di stipulazione del rogito – una dichiarazione sostitutiva di certificazione. In questa dichiarazione occorre indicare una serie di condizioni in assenza delle quali le predette agevolazioni non sarebbero, appunto, riconosciute.

In particolare, occorre dichiarare:

• di non essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione e nuda proprietà di un’altra casa acquistata beneficiando del “bonus prima casa” e sita su territorio italiano;
• che l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui, l’acquirente, ha la residenza oppure svolge la propria attività o, ancora, s’impegna a stabilire (entro e non oltre diciotto mesi) la propria residenza;
• che l’immobile oggetto di compravendita è destinato ad abitazione non di lusso [2];
• di essere a conoscenza del fatto che, in caso di rivendita dell’immobile nei cinque anni successivi alla data di acquisto, decadrà dalle agevolazioni concesse (salvo il caso in cui, entro l’anno seguente l’alienazione, acquisti un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Di questa specifica ipotesi, si parlerà nel prossimo capitolo);

Condizioni per la concessione delle agevolazioni

Per accedere alle agevolazioni sopra elencate non è però sufficiente l’acquisto di una prima casa ma è necessaria la compresenza di più requisiti riguardanti sia l’acquirente, sia il contesto spazio-temporale in cui tale acquisto si verifica (per esempio, il luogo di residenza).

Vediamo, allora, quali solo le condizioni che consentono la concessione di queste agevolazioni.

Si possono distinguere tre diverse macro-categorie di requisiti.

La prima categoria riguarda la tipologia d’immobile oggetto della compravendita e, dunque, dell’acquisto. In particolare, l’abitazione deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

1. abitazioni di tipo civile (A/2);
2. abitazioni di tipo economico (A/3);
3. abitazioni di tipo popolare (A/4);
4. abitazioni di tipo ultra popolare (A/5);
5. abitazioni di tipo rurale (A/6);
6. abitazioni in villini (A/7);
7. abitazioni tipici dei luoghi (A/11), come per esempio, i rifugi di montagna o i trulli;

Come si può notare dalla suddetta elencazione, sono esclusi dalla concessione delle agevolazioni gli acquisti di abitazioni appartenenti alle categorie: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/2 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico).

La seconda categoria si riferisce, invece, al luogo in cui si trova l’immobile. Per usufruire dei benefici, infatti, la casa deve trovarsi:

1. nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Questa condizione non è richiesta per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia;
2. se l’acquirente è residente in altro Comune deve – entro diciotto mesi dall’acquisto – trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. A tal proposito, il soggetto deve necessariamente presentare (all’ente comunale di riferimento) la dichiarazione di trasferimento della residenza;
3. se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni lavorative, è sufficiente che l’immobile si trovi nel territorio in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro;
4. nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, non necessariamente remunerata (come, per esempio, nel caso degli studenti);

La terza categoria, invece, comprende una serie di condizioni che interessano direttamente il compratore. In particolare, è necessario che lo stesso:

1. non sia già proprietario di un’abitazione nello stesso Comune in cui si trova la casa per la quale sono chieste le agevolazioni;
2. non possieda abitazioni – in tutto il territorio nazionale – per le quali abbia già fruito delle agevolazioni;
3. sia residente nel Comune in cui si trova la casa oggetto di acquisto o, comunque, vi stabilisca la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto. In difetto, deve dimostrare che – nel Comune in cui si trova l’abitazione – vi sia la propria sede lavorativa;
4. non sia titolare di un diritto d’uso, usufrutto o abitazione su un altro immobile appartenente allo stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione per l’acquisto della prima casa;

Riacquisto della prima casa

Può accadere – per innumerevoli motivi – che l’acquirente della “prima casa” si trovi a rivenderla. In questo caso, se lo stesso soggetto procede ad un nuovo acquisto, potrà ancora beneficiare delle agevolazioni prima casa?

Dipende entro quanto questa vendita viene effettuata.

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni anzidette, infatti, ha diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Questo diritto, però, è riconosciuto solo se il nuovo acquisto avviene entro un anno e, ovviamente, solo se sussistono tutte le condizioni previste per l’applicazione del bonus.

Il credito d’imposta non è, dunque, riconosciuto quando:

• tra il momento di acquisto del primo immobile e quello di acquisto del secondo, l’acquirente ha perso i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
• il contribuente ha acquistato il precedente immobile senza usufruire delle agevolazioni “prima casa”;
• la nuova abitazione non possiede i requisiti richiesti per il riconoscimento del bonus;

Il credito d’imposta (che non può mai superare l’imposta dovuta sul secondo acquisto) può essere utilizzato:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
• in compensazione con altri tributi o contributi dovuti in sede di versamento con modello F24 (per esempio, per il pagamento della Tasi);
• in diminuzione delle imposte ipotecarie, di registro, catastali dovute sugli atti presentati dopo la data d’acquisto del credito;

Ma come si può ottenere il diritto al credito d’imposta?

E’ sufficiente e necessario manifestare la volontà di avvalersi del credito d’imposta nell’atto di acquisizione del nuovo immobile, con l’indicazione – a tal fine – degli estremi dell’atto di acquisto del precedente immobile (per il quale sono state ottenute le agevolazioni).

Quando vengono revocate le agevolazioni?

Può succedere che l’acquirente, una volta ottenute le agevolazioni per l’acquisto “prima casa” le perda. Cosa succede in questi casi?

Il compratore è tenuto a versare tutte le imposte risparmiate, in aggiunta agli interessi e ad una sanzione pari al 30% delle imposte stesse.

Ma quali sono i motivi che conducono alla perdita delle agevolazioni?

• falsità delle dichiarazioni rese all’atto d’acquisto (per esempio, il soggetto dichiara che la sua residenza si trova nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto di compravendita ma, in realtà, risiede altrove);
• il soggetto non sposta la sua residenza dopo essersi impegnato – con dichiarazione resa nell’atto di acquisto – al suo trasferimento entro diciotto mesi. In questo caso, per evitare l’applicazione della sanzione sopra menzionata (pari al 30% delle imposte dovute), l’interessato – se non sono ancora trascorsi i diciotto mesi ma è già consapevole dell’impossibilità di rispettare l’impegno al trasferimento della residenza – deve revocare la dichiarazione resa nell’atto di acquisto e chiedere la riliquidazione dell’imposta. La richiesta deve essere presentata all’ufficio presso cui l’atto è stato registrato. Se, invece, i diciotto mesi sono già trascorsi, il soggetto può pagare una sanzione ridotta presentando – prima che gli sia notificato l’avviso di accertamento – istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui l’atto è stato registrato. Con questa domanda, dovrà chiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione della sanzione in misura ridotta;
• l’abitazione per quale queste agevolazioni sono state ottenute, viene venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto. Unica eccezione: il caso (visto precedentemente) in cui, entro un anno, l’acquirente acquista un altro immobile da destinare ad abitazione principale. Anche in questa ipotesi è prevista la possibilità, per l’acquirente, di evitare il pagamento della sanzione o, comunque, di provvedere in misura ridotta. Se, infatti, prima che sia decorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con il bonus, il contribuente dichiara all’Agenzia delle Entrate di non voler procedere ad un nuovo acquisto e chiede la riliquidazione dell’imposta, non scatta nessuna sanzione. Sarà, cioè, dovuta, solo la differenza tra imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta senza l’applicazione delle agevolazioni. Se, invece, l’interessato non provvede entro l’anno, potrà pagare la sanzione in misura ridotta qualora – prima della notifica dell’avviso d’accertamento – chieda all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente la riliquidazione dell’imposta.

Agevolazioni e seconda casa

Avete acquistato la vostra prima abitazione beneficiando delle agevolazioni “prima casa” e vi capita un vero e proprio affare. State, quindi, pensando di comprare una seconda dimora. Vi domandate:

La risposta è affermativa ma solo in determinati casi.

Il primo, è quello che già abbiamo esaminato, ossia quando – entro il successivo anno – l’interessato acquista un nuovo immobile da destinare a prima casa (purché siano sussistenti i requisiti richiesti per beneficiare dell’agevolazione).

Il secondo, invece, è frutto della giurisprudenza. La Corte di cassazione [3] infatti, ha previsto la possibilità di beneficiare del bonus anche sulla seconda casa quando quella precedentemente acquistata risulta inidonea – per dimensioni e caratteristiche – a soddisfare le esigenze abitative del soggetto interessato.

Pensiamo al caso, per esempio, in cui avete acquistato – a titolo di “prima casa” – un immobile molto modesto, composto da piccolo bagno, cucina ed una camera da letto. Al momento dell’acquisto eravate single e non avevate alcuna intenzione di impegnarvi.

Successivamente, però, vi sposate e dall’unione nascono due gemelli. La casa che avete acquistato, ovviamente, per dimensioni e caratteristiche, non è più in grado di soddisfare le vostre esigenze fondamentali. Avete bisogno di un’abitazione più grande. In questo caso, rientrerete nel bonus “prima casa” anche se state acquistando una seconda abitazione.

Il terzo caso è stato, invece, specificato dall’Agenzia delle Entrate [4]. Il bonus prima casa, secondo l’Agenzia, può essere richiesto anche per la seconda, quando l’immobile acquistato per primo viene dichiarato inagibile, ossia privo dei requisiti di sicurezza richiesti dalla legge.

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