Mancata restituzione deposito cauzionale
Entro quanto tempo va restituita la caparra e cosa fare se il locatore non vuole restituirla perché sostiene di dover coprire le spese per la manutenzione dell’appartamento.
Il tuo contratto di affitto volge alla scadenza. Mancano solo un paio di mesi al giorno in cui dovrai lasciare l’appartamento al padrone di casa. Poiché all’atto della firma della locazione hai versato una cauzione – anche se tu impropriamente la chiami caparra – vorresti non pagare le ultime due mensilità ben potendo il proprietario compensare tali somme dai soldi che ha già incassato a suo tempo. Soldi sui quali, peraltro, non hai mai chiesto gli interessi e che ora ti devono essere restituiti. Lui però si rifiuta. Sostiene che la caparra potrà essere rimborsata solo alla fine del rapporto e, comunque, andrà a coprire i danni che hai causato all’immobile. Su questo aspetto è sorta una disputa: a tuo avviso, infatti, l’appartamento è in ottime condizioni e i piccoli ritocchi da fare non eguagliano certo l’importo del deposito cauzionale. Il locatore invece vorrebbe l’abitazione come nuova. Chi ha ragione? Che fare in caso di
La questione ha già trovato una soluzione in diverse pronunce della Cassazione.
Ne avevamo parlato, ad esempio, in Caparra nell’affitto: come funziona e quando va restituita. Tuttavia, l’ennesima sentenza – questa volta pubblicata dal Tribunale di Catania [1] – ci offre lo spunto per riprendere il tema. Tema sempre molto delicato, visto che la legge non è molto chiara nel dire come funziona la cauzione ed entro quanto tempo va restituita.
Di tanto, dunque, parleremo in questo articolo. Ti spiegheremo non solo cosa succede se il padrone di casa non restituisce la cauzione, ma anche a che titolo può trattenerla (se, cioè, per compensare solo le mensilità insolute o anche i danni lasciati all’immobile) e cosa fare per difendersi. Procediamo dunque con ordine.
Indice
La cauzione per l’affitto: cos’è e come funziona
Non è prevista come obbligatoria, ma è ormai una pratica consolidata nel settore degli affitti: alla firma del contratto, il conduttore (ossia l’inquilino) si obbliga a versare al locatore un deposito cauzionale (anche chiamato “cauzione”, da molti però impropriamente detto caparra).
La funzione della cauzione è innanzitutto quella di garantire il padrone di casa dalle eventuali
Eccezionalmente la cauzione però può anche fungere da risarcimento per i danni arrecati all’immobile e per il ripristino dello stesso. Come vedremo a breve, però, tale funzione può essere legittimata solo dall’accordo delle parti: in altri termini, solo se il proprietario e l’affittuario concordano sull’ammontare delle spese necessarie alla manutenzione, il primo può trattenere la somma. Se invece dovessero porsi dei contrasti (ad esempio sulla tipologia di interventi da eseguire, sugli importi da spendere, sulla ditta da chiamare per le riparazioni) allora sarà necessario interessare un giudice affinché quantifichi i danni. Se il padrone di casa non dovesse quindi avviare la causa civile funzionale a tale scopo, dovrà
A quanto ammonta la cauzione nell’affitto?
Per legge [2] la cauzione non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata in corso di rapporto neppure se dovesse essere previsto un aumento del canone per via degli aggiornamenti previsti dalla legge.
Restituzione cauzione entro…
Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto (o al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile) a condizione però che tutti i canoni siano stati già versati. Per cui, se una mensilità risulta ancora insoluta, il padrone di casa può trattenere la cauzione per sé, compensandola con il proprio credito.
Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione).
Quando la cauzione non va restituita
La cauzione non deve essere restituita se l’inquilino lascia l’appartamento al di fuori dei casi previsti dalla legge ossia prima della scadenza o in assenza di una
Interessi sulla cauzione
Ogni anno, sulla cauzione, maturano gli interessi al tasso legale fissato dal Ministero dell’Economia. È vietato inserire nel contratto una clausola che esoneri il locatore dal pagamento degli interessi: tale previsione sarebbe nulla e, quindi, come non apposta.
Gli interessi vanno restituiti alla fine della locazione anche se non richiesti dall’affittuario, sempre che questi abbia versato tutti i canoni [3]. Quest’ultimo tuttavia può chiederne la restituzione alla fine di ogni anno di vigenza del contratto.
Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati [4]. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in 5 anni.
Deposito cauzionale locazione: che fare se non viene restituito
Come anticipato, la cauzione può essere trattenuta anche per coprire i danni causati all’immobile. Tuttavia, a meno che le parti non abbiano trovato un accordo sulla misura di tale risarcimento, il locatore può rifiutarsi di restituire la cauzione solo a condizione che promuova immediatamente una causa civile volta a far quantificare al giudice i danni lasciati all’appartamento.
In materia di affitto – come ribadito anche dalla Corte di cassazione [5] – l’obbligo del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione. Lo si può pretendere, quindi, non appena avvenuto il rilascio del bene locato. Se però il locatore trattiene la somma anche dopo aver ricevuto le chiavi dell’appartamento deve proporre domanda giudiziale per il rimborso delle spese di manutenzione necessarie al ripristino dell’immobile dai danni subiti; se non lo fa, l’inquilino può esigerne la restituzione. Ciò significa che, durante il giudizio per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito [6].
Se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la restituzione [7].