Mancata convocazione di un condomino

Riunione di condominio: che succede se in assemblea non ci si accorge che uno degli inquilini del palazzo non ha ricevuto la raccomandata o non è stato convocato?

Spetta all’amministratore di condominio convocare l’assemblea e, a tal fine, inviare le comunicazioni ai proprietari (e comproprietari) dei singoli appartamenti almeno cinque giorni prima. Ma è compito del presidente dell’assemblea verificare che tali convocazioni siano state regolarmente ricevute prima di procedere a dichiarare aperta la riunione.

Quali sono le conseguenze legali in caso di mancata convocazione di un condomino? Recenti sentenze emesse dalla Cassazione affrontano il problema sotto diversi aspetti. È la scusa per ritornare sull’argomento e chiarire alcuni punti spesso controversi: può ritenersi valida la riunione in assenza di uno dei condomini? Chi è responsabile se la riunione viene dichiarata nulla dal tribunale? Cosa può fare il condomino assente se, un giorno, dovesse ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo per il pagamento di spese alla cui approvazione non ha partecipato?

Per quanto possa apparire singolare, si tratta di problemi piuttosto frequenti. Ecco, dunque, come evitare gli errori più comuni in caso di mancata convocazione di un condomino.

Che succede se uno dei condomini non viene convocato in assemblea?

Se la delibera condominiale si tiene nonostante l’omessa o l’errata convocazione di uno dei condomini (è il caso, ad esempio, in cui la raccomandata sia arrivata troppo tardi o a un indirizzo sbagliato), il giudice, su richiesta del condomino estromesso, la annulla. Questa affermazione ha, in sé, due importanti conseguenze:

• nessuno dei condomini, salvo quello non convocato, può impugnare la delibera a causa dell’omessa convocazione. Si tratta, infatti, di un vizio che può far valere solo l’escluso e non i suoi vicini di casa;
• il vizio dell’omessa convocazione comporta l’«annullabilità» della delibera e non la «nullità». Sotto un profilo pratico, questo concetto giuridico implica che, se l’interessato non contesta l’assemblea nel termine di 30 giorni da quando ne ha avuto notizia, il vizio si sana e la delibera diventa definitivamente valida. In buona sostanza, per fare annullare la votazione, se il condomino escluso non si rivolge al tribunale entro 30 giorni da quando l’amministratore gli ha comunicato il verbale dell’assemblea, non può più lamentarsi in un momento successivo. Anche se è venuto a conoscenza della riunione in altri modi (ad esempio tramite voci di corridoio), i 30 giorni iniziano a decorrere solo dalla trasmissione ufficiale del verbale. Se però l’amministratore non invia neanche il verbale, il termine di 30 giorni non inizia mai a decorrere, sicché si potrà presentare opposizione in qualsiasi momento. Se ti interessa approfondire questo aspetto, leggi la guida Mancata convocazione: la riunione di condominio è valida?

Tali concetti sono espressi dal Codice civile

Chi è tenuto a verificare la regolarità delle convocazioni

Spetta al presidente dell’assemblea, nominato prima dell’inizio della riunione, verificare la regolarità delle convocazioni. Questo significa che, se una raccomandata non è stata spedita o non ha raggiunto il destinatario, la responsabilità per l’eventuale annullamento della delibera deciso dal tribunale su ricorso dell’escluso non è dell’amministratore ma del presidente dell’assemblea [2].

Prima della riunione, quindi, l’amministratore deve consegnare al presidente tutte le prove di invio delle raccomandate, delle Pec, dei fax o delle convocazioni consegnate a mano affinché questi possa fare le verifiche del caso. Sembra semplice, ma non lo è. Ciò, infatti, comporta individuare per ogni decisione dell’assemblea tutti e solo i soggetti coinvolti e che sia trascorso il termine di legge dei cinque giorni dalla ricezione dell’avviso secondo le modalità di invio prescelte da ciascun condòmino.

Leggi Omessa convocazione assemblea: amministratore responsabile?

Mancata convocazione di un condomino comproprietario

Il Codice civile [3] stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non verifica che tutti «gli aventi diritto» a prenderne parte siano stati regolarmente convocati.

Gli «aventi diritto» sono, innanzitutto, i condòmini ossia i proprietari degli appartamenti. Ma che succede in caso di comproprietà di un’unità immobiliare? Si pensi al frequente caso di marito e moglie in comunione dei beni, che vantano entrambi la contitolarità sulla casa.

Nel silenzio della legge, non è chiaro se l’avviso di convocazione debba essere inviato ad ogni singolo comproprietario, oppure è sufficiente inviarlo ai comproprietari in modo collettivo e impersonale, presso l’indirizzo di uno di loro (ad esempio “Egr. sig. Mario Rossi e Maria Bianchi”).

Il problema non è di poco conto se si pensa che, in generale, la mancata convocazione di un comproprietario dell’immobile indiviso potrebbe determinare l’annullamento della delibera. Sull’argomento, giurisprudenza e dottrina non hanno un indirizzo univoco, sebbene siano, comunque, concordi nel ritenere che i comproprietari di una unità immobiliare indivisa votano come una sola persona.

Se ti interessa approfondire questo tema, leggi la guida sulla Mancata convocazione comproprietari in condominio.

Verifiche delle convocazioni

Prima di avviare la discussione in assemblea, ai fini della verifica della regolare convocazione dei condomini, il presidente deve effettuare tali controlli.

Gli aventi diritto alla decisione dipendono dall’argomento. Ad esempio, qualora l’edificio sia composto da più scale avranno diritto di voto solo i proprietari degli appartamenti di ciascuna scala; qualora si tratti di spese di conservazione o di uso, nel caso coesistano sullo stesso immobile più diritti reali (comproprietà, titolari di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione, anche per quote parziali) occorre convocare solo gli obbligati al pagamento; nel caso di comunione ereditaria solo uno degli eredi potrà votare ma la convocazione deve essere inviata a tutti.

L’amministratore individua, per ciascun argomento all’ordine del giorno gli aventi diritto alla decisione. Ad esempio: per la gestione ordinaria del riscaldamento ha diritto di voto in luogo del proprietario il conduttore e il proprietario ha l’obbligo di comunicarne i dati all’amministratore. L’amministratore sottopone, quindi, al Presidente dell’assemblea un estratto del Rac (Registro di anagrafe condominiale, su carta o in formato digitale) con l’elenco degli aventi diritto alla votazione in modo che questi possa controllare che effettivamente i soggetti aventi diritto siano stati convocati.