Caduta calcinacci: compiti dell’amministratore di condominio
Le spese urgenti che autorizzano l’amministratore ad eseguire le riparazioni senza il consenso dell’assemblea devono essere anche necessarie.
Una facciata dell’edificio in cui vivi presentava il rischio di caduta calcinacci. Il materiale edile stava per cadere sulla strada. Potendo da ciò derivare una grossa responsabilità per il condominio nel caso in cui qualcuno si fosse fatto male, l’amministratore ha pensato bene di chiamare una ditta edile e far riparare la sezione interessata.
Avete così assistito agli interventi di ristrutturazione senza che mai l’assemblea fosse stata convocata, ritenendo che, probabilmente, sul conto corrente condominiale vi fossero i soldi. Ma non era così: alla successiva riunione di condominio, l’amministratore ha ripartito il conto tra tutti voi, imputandolo a «spese urgenti e straordinarie». C’è chi si è opposto ritenendo che non fosse nel potere del capo condomino autorizzare dei lavori senza il previo “nulla osta” dell’assemblea. È davvero così? Quali sono i
Sulla questione è intervenuta la giurisprudenza, consentendo di avere un quadro chiaro della situazione nonché di scoprire quali sono, in ipotesi del genere, i diritti e doveri dei proprietari. Ma procediamo con ordine.
Indice
Lavori urgenti in condominio: che fare?
Quando un lavoro di manutenzione straordinaria dell’edificio è urgente, tanto da non consentire di attendere i lunghi tempi di convocazione e decisione dell’assemblea di condominio, l’amministratore ha il dovere di intervenire subito, incaricando una ditta per le riparazioni. Tale intervento può quindi essere avviato dall’amministratore stesso anche in assenza di una previa autorizzazione dei condomini, ma con l’obbligo di riferirne loro alla successiva riunione di condominio.
La norma che attribuisce tale potere al capo condomino è contenuta nel Codice civile e recita nel seguente modo: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Per maggiori approfondimenti su questo tema ti consiglio di leggere la nostra guida sui lavori urgenti in condominio.
Il lavoro non deve essere solo urgente, ma anche necessario. Sono “necessarie” quelle manutenzioni volte a evitare un danno imminente ed irreparabile per il condominio e i singoli condomini. Si pensi ad un temporale estivo che scoperchi una porzione del tetto condominiale.
Che succede se nel condominio non ci sono soldi?
Chiaramente, il dovere dell’amministratore si ferma laddove sul conto condominiale non vi siano fondi a sufficienza per
Caduta calcinacci: cosa deve fare l’amministratore?
La caduta dei calcinacci, quando minaccia di procurare un danno all’incolumità dei condòmini o dei terzi (si pensi ai passanti che camminano sul marciapiede sotto lo stabile), configura proprio uno di quei
La giurisprudenza [1] ha, infatti, ribadito come il distacco di calcinacci dalla facciata condominiale con la loro caduta sulla pubblica via e la conseguente necessità di messa in sicurezza dello stabile, configuri un chiaro esempio di intervento urgente che legittima l’amministratore ad affrontare le relative spese, seppur di natura straordinaria, anche senza preventiva convocazione e delibera dell’assemblea.
A questo punto, si possono profilare una serie di ipotesi.
Se sul conto corrente condominiale ci sono i soldi per
Se, invece, sul conto corrente non c’è disponibilità a sufficienza per pagare la ditta, si possono verificare due ipotesi:
- al fine di evitare i danni che potrebbero verificarsi per via della caduta dei calcinacci sulla strada, l’amministratore potrebbe comunque concordare con la ditta l’avvio immediato dei lavori. Tali interventi verranno pagati in un momento successivo, ossia dopo la prestazione all’assemblea del piano di riparto delle quote straordinarie e successiva approvazione. Se infatti i lavori sono urgenti e necessari, l’assemblea non può rifiutare l’approvazione del piano di riparto;
- viceversa, se l’intervento non dovesse presentare tali caratteri, si potrebbe configurare una responsabilità dell’amministratore.
Non è detto, però, che la ditta dei lavori accetti l’esecuzione degli stessi in assenza di un fondo o comunque di un anticipo. In quel caso, è dovere dell’amministratore porre in essere tutte quelle attività di
Caduta calcinacci: sono lavori urgenti e necessari
Come detto, l’amministratore può delegare i lavori straordinari, senza il nulla osta dell’assemblea per evitare la caduta dei calcinacci sulla strada. Sussiste infatti una specifica posizione di garanzia in capo all’amministratore – prevista dal codice penale [2] – in relazione allo stabile amministrato, che legittima senz’altro l’esecuzione delle opere in via d’urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea.
Inoltre, l’amministratore deve salvaguardare i condòmini
Secondo la giurisprudenza sopra richiamata, il Codice civile «non richiede che l’assemblea condominiale ratifichi le spese straordinarie disposte dall’amministratore qualora rivestano i connotati della indifferibilità e della urgenza», precisando altresì come la ratifica «si renda necessaria solo per il diverso caso di spese disposte dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti né indifferibili».
L’obbligo per l’amministratore di riferire all’assemblea rientra infatti «nel dovere generale che incombe sull’amministratore di rendere conto della sua gestione ai condòmini» e non deve essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato; ne consegue che l’inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate.