Provvigione agente immobiliare senza contratto
Bisogna pagare l’agenzia e il mediatore immobiliare anche in assenza di un formale incarico scritto?
Potrebbe succedere che un agente immobiliare, dopo aver messo in contatto il venditore di un appartamento con un potenziale acquirente, ed essersi sincerato che i due abbiano concluso il rogito, chieda ad entrambi la provvigione: e ciò pur senza aver mai ricevuto un esplicito formale mandato. Cosa succede in ipotesi del genere? È dovuta la provvigione all’agente immobiliare senza contratto?
Il medesimo problema potrebbe porsi in tutti quegli altri casi – invero ricorrenti – in cui il rapporto con il mediatore immobiliare si instauri oralmente, senza nulla di scritto, o quando la trattativa per la compravendita avvenga direttamente tra le parti, senza che l’agenzia intervenga se non attraverso la pubblicazione l’offerta sul proprio sito o mettendosi a disposizione dell’interessato per fargli visitare l’appartamento. Anche in queste ipotesi è dovuta la
Di tanto si è occupata proprio di recente la Cassazione [1]. Ecco quali sono stati i chiarimenti dei giudici supremi.
Indice
Cosa deve fare l’agente immobiliare
Per poter stabilire quando bisogna pagare l’agente immobiliare è necessario comprendere quali sono i suoi compiti e le attività che deve svolgere.
Compito del mediatore immobiliare (il cosiddetto agente) è quello di «mettere in contatto» due o più parti affinché queste concludano un affare, senza essere legato alle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Nella prassi l’agente immobiliare si occupa di mostrare l’immobile in vendita (liberando il proprietario dall’incombenza di farlo personalmente), di condurre le trattative tra le parti e, in generale, di seguire tutte le fasi della vendita, ma nulla toglie che questi possa interessarsi solo di una di tali attività. In ogni caso l’agente ha diritto ad un compenso adeguato per l’opera svolta.
L’agente può anche essere incaricato di mettere in contatto le parti per stipulare un contratto di affitto (e non necessariamente di vendita).
L’attività di mediazione consiste quindi nel mettere semplicemente in relazione due o più possibili contraenti affinché possano concludere tra loro un affare determinato. Pertanto, la sua attività può anche esaurirsi nella semplice individuazione ed indicazione di uno dei contraenti, nel “presentare” le parti, lasciando poi che siano queste stesse a trattare, ad accordarsi in merito a tutte le condizioni del contratto e ad occuparsi delle relative pratiche (redazione compromesso, individuazione notaio, ecc.).
Quando bisogna pagare l’agenzia immobiliare
È sufficiente che il mediatore metta in contatto le parti per vantare il diritto alla provvigione, provvigione che ovviamente dovrà poi essere proporzionata alle attività da questi effettivamente svolte.
Pertanto non è necessario né un contratto scritto tra le parti e il mediatore, né un esplicito conferimento di incarico, potendo questo essere desunto dai semplici
Quindi ben potrebbe accampare il diritto al compenso il mediatore che, di propria spontanea iniziativa e senza essere stato a ciò espressamente delegato, presenti due soggetti interessati al medesimo affare se questi ultimi, anche tacitamente, dimostrano di non voler rifiutare tale intermediazione.
Solo in presenza di un esplicito dissenso ad avvalersi dell’opera del mediatore non è consentito, a quest’ultimo, rivendicare la provvigione.
In tal caso, in assenza di un contratto scritto, non ci sono neanche limiti di tempo entro cui l’opera del mediatore deve muoversi, ben potendo questi mediare una compravendita anche dopo molti anni da quando il proprietario ha messo in vendita il bene.
Nella pratica, si può avere un contratto di mediazione quando si verifica una delle seguenti situazioni:
- due soggetti, in tempi diversi e con esigenze contrapposte, si rivolgono al mediatore incaricandolo di cercar loro una controparte. Ad esempio nel caso di chi vuol vendere un appartamento e chi ne vuole comprare uno, il mediatore riceve gli incarichi dalle parti e poi le mette in contatto;
- un soggetto, in cerca di una controparte, si rivolge ad un mediatore incaricandolo della ricerca. In questa ipotesi non è necessario che al mediatore sia rilasciato un mandato a vendere o il potere di vendere a nome del soggetto che lo ha incaricato della ricerca [2];
- il mediatore, senza aver ricevuto il conferimento dell’incarico, segnala ad una parte (della quale conosce le esigenze) il nominativo di un potenziale contraente per concludere l’affare [3].
È dovuta la provvigione agente immobiliare senza contratto?
Nella sentenza citata in apertura la Cassazione ha ribadito pertanto che, all’agente immobiliare senza contratto, spetta comunque la provvigione se la sua opera ha permesso alle parti di conoscersi e di concludere l’affare, a prescindere dall’esistenza di un precedente rapporto contrattuale tra queste.
È del tutto irrilevante quindi, secondo i Giudici, la mancanza di un incarico ufficiale al mediatore. Ciò che conta è il nesso tra l’operato del professionista e la chiusura del contratto.
Così potrebbe ben succedere anche che a conferire l’incarico al mediatore sia stata una sola delle due parti e non l’altra: ciò nonostante, quest’ultima dovrà ugualmente corrispondere la provvigione al professionista.
Risultato: il mancato conferimento dell’incarico al mediatore immobiliare non è elemento sufficiente per negargli il diritto alla provvigione.
«Il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dal mediatore, laddove la parte l’abbia accettata traendone vantaggio, a prescindere dal fatto che essa non abbia preventivamente conferito il relativo incarico all’agente».
E ciò comporta che «la prestazione del mediatore può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del contratto
A fronte di questo quadro può trarsi la conseguenza che «il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in definitiva, tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto».
E, aggiungono i Giudici, «ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. Il rapporto di mediazione non richiede, infatti, necessariamente un
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