Condominio: è possibile assegnare i posti auto a tempo indeterminato?
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito di posti macchina all’interno di un’area condominiale è legittima? Quale deve essere la maggioranza in assemblea?
Spesso succede che, nei condomini, l’assemblea deliberi l’assegnazione degli spazi auto in capo ai singoli condomini. A volte tale assegnazione è rotatoria: ciò si rende necessario quando lo spazio non è sufficiente a garantire a tutti i residenti la possibilità di parcheggiare; così, per rispettare il diritto di pari uso delle aree comuni (imposto dalla legge), vengono stabiliti dei turni. Altre volte invece l’assegnazione è definitiva. Ma è possibile assegnare i posti auto a tempo indeterminato in condominio?
Indice
Assegnazione posti auto: è obbligatoria?
Quando il cortile condominiale è troppo piccolo per ospitare le auto di tutti i condomini, è diritto di ciascuno di questi chiedere all’assemblea di deliberare dei criteri di assegnazione a rotazione. Il condominio è obbligato a intervenire; diversamente anche il singolo condomino può rivolgersi al tribunale affinché imponga all’assemblea l’adozione di un simile regolamento. Ciò perché l’articolo 1102 del codice civile
stabilisce che tutti i condomini hanno pari diritto a usare la “cosa comune” ossia le aree condominiali. Se invece si lasciasse l’utilizzo del parcheggio al caso, si avrebbe che chi, la sera, torna a casa più tardi dal lavoro sarebbe sempre costretto a lasciare l’auto per strada.La delibera che stabilisce i turni può essere presa a maggioranza semplice, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione di condominio a condizione che rappresentino almeno la metà dei millesimi [2].
Solo il consenso di tutti i condomini (anche manifestato in modo tacito, senza cioè che sia mai intervenuta una contestazione) può consentire di non regolamentare l’utilizzo dei parcheggi e lasciare che ad occuparli sia il primo che arriva.
Una simile delibera che individui all’interno del cortile condominiale i posti auto di cui possono usufruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ha però un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni: non può quindi menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse aree.
Leggi anche: Posti auto in condominio: le regole e soprattutto Parcheggio condominiale: come gestire i turni.
Assegnazione dei posti auto: può essere definitiva?
Nel caso in cui manchi l’unanimità, la regolamentazione dell’uso del cortile ai fini della individuazione dei posti auto deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini. Questo significa che
La delibera, quindi, «non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore dei singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini»
Come chiarito in passato dalla stessa Suprema Corte, «È nulla la delibera assembleare presa a maggioranza che approvi un’utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora la diversa utilizzazione, senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale, rechi “pregiudizievoli invadenze” nell’ambito dei coesistenti diritti altrui. Lo ha affermato la Cassazione che, nella specie, ha ritenuto illegittima l’assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato di posti macchina all’interno di un’area condominiale, determinante una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene».
Risultato: per assegnare in via definitiva e a tempo indeterminato i parcheggi condominiali ai condomini è sempre necessaria una delibera dell’assemblea assunta all’unanimità.
Né il regolamento di Condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini (nel caso di specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali) di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune.
L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti macchina all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune. Detta assegnazione è lesiva di un uso e godimento paritario del bene, apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio.