Sostituzione infissi in condominio: le regole
L’assemblea deve autorizzare il cambio degli infissi per evitare lesioni del decoro architettonico? Cosa succede se non c’è uniformità di colori?
In genere, all’interno della propria abitazione è possibile fare ciò che si vuole, purché non si dia fastidio agli altri. Il proprietario di casa può quindi decidere di cambiare arredo, di ritinteggiare le pareti, di sostituire le vecchie tubature e l’impianto elettrico, ecc. Nel rispetto della normativa locale, è possibile perfino adibire l’immobile ad altra destinazione d’uso, ad esempio trasformando l’abitazione in studio professionale. Queste libertà non sono sempre consentite in condominio: anche in assenza di un regolamento particolarmente limitativo, è la legge a imporre determinati vincoli. Con questo articolo vedremo
A prima vista, il cambio degli infissi di balconi e finestre potrebbe sembrare un’operazione di poco conto, rimessa all’esclusiva volontà del singolo proprietario. In realtà, non è così: la sostituzione di tali elementi potrebbe creare problemi con quella norma di legge che impone il rispetto del decoro architettonico dell’edificio. Ecco perché è importante sapere quali sono le regole per la sostituzione degli infissi in condominio. Prosegui nella lettura se vuoi saperne di più.
Indice
Sostituzione infissi condominiali: cosa dice la legge?
La norma fondamentale che si applica in materia di
Poiché gli infissi sono elementi visibili dall’esterno, una loro modifica potrebbe alterare l’armonia della facciata, soprattutto se i nuovi infissi sono di struttura, colore o materiale troppo diverso dagli altri.
Ma vediamo meglio cosa intende la legge quando parla di decoro architettonico.
Decoro architettonico condominio: cos’è?
Per decoro architettonico si intende l’estetica dell’edificio, data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia.
Insomma: il decoro architettonico si riferisce alla gradevolezza esteriore del condominio, con riferimento a tutti quegli elementi (cornicioni, balconi, finestre, fasce marcapiano, ecc.) che, messi insieme, restituiscono un’immagine armoniosa della struttura.
Il decoro architettonico, sebbene si apprezzi soprattutto negli edifici di particolare valore (ad esempio, quelli molto antichi o, al contrario, di recentissima edificazione), è in realtà una caratteristica propria di qualsiasi fabbricato: non può quindi escludersi il decoro dai condòmini più comuni, possedendone anch’essi uno che va tutelato, come vedremo nel prosieguo.
Quando c’è lesione del decoro architettonico?
L’
Partendo da tali principi, il giudice chiamato a valutare la lesione del decoro di un condominio deve accertare, in concreto, che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità, tale da provocare un pregiudizio estetico dell’insieme suscettibile di un’apprezzabile valutazione economica.
Sostituzione infissi: quando c’è lesione del decoro?
Alla luce dei principi finora esposti bisogna valutare se la sostituzione degli infissi di un’abitazione in condominio sia causa di una
Come spiegato nell’articolo Decoro architettonico condominio per infissi e finestre, bisogna considerare di volta in volta qual è l’impatto della sostituzione sull’aspetto complessivo dell’edificio. In considerazione di ciò, si potranno avere due situazioni diverse:
- se i nuovi infissi sono uguali o molto simili ai precedenti, allora non si avranno problemi di lesione del decoro architettonico;
- se, al contrario, i nuovi infissi sono diversi dai precedenti (per fattezze o colore), allora potrebbe aversi quel danno estetico vietato dalla legge.
Per valutare però se effettivamente sussiste una lesione del decoro architettonico, bisogna prendere in considerazione non solo i colori degli infissi, ma anche la loro visibilità. Ad esempio, gli infissi di colore sgargiante apposti a una finestra che è scarsamente visibile dall’esterno potrebbero non costituire un illecito. Approfondiamo la questione.
Infissi di colore diverso: quando non c’è lesione del decoro?
Secondo la giurisprudenza [1], gli infissi di colore diverso dagli altri presenti in condominio non ledono il decoro architettonico se sono scarsamente visibili dall’esterno.
Nel caso di specie, i giudici hanno ritenuto legittima la sostituzione di infissi posti a una finestra al piano terra, in posizione arretrata rispetto al giardino e coperta da recinzione e vegetazione di vario tipo.
La lesione del decoro dunque, per essere apprezzabile, deve concretizzarsi in modifiche che siano visibili dall’esterno, mentre non ricorre nel caso in cui siano invisibili o parzialmente visibili solo osservando da particolari angolazioni o da visuale sopraelevata, posto che il decoro si riferisce alle
Ma non solo. Sempre secondo la giurisprudenza [2], se l’armonia della facciata è già stata compromessa dalla presenza di altri infissi colorati, allora non ha senza parlare di pregiudizio del decoro architettonico, visto che lo stesso già non c’è più per via delle precedenti modifiche irrispettose dei criteri di armonia sopra visti. Lo stesso dicasi nel caso di edificio decisamente ammalorato.
In altre parole, per valutare l’incidenza degli infissi sul decoro, non può essere ignorata l’eventuale situazione di degrado
La Cassazione [3] ha quindi ritenuto che, quando la colorazione omogenea degli infissi è già stata pregiudicata da altri interventi e ripetutamente tollerata dal condominio, allora non si può più invocare la lesione del decoro, oramai già pregiudicato.
Secondo altra giurisprudenza [4], la sostituzione di infissi in legno con altri in metallo (o viceversa) non lede il decoro architettonico del condominio, purché di colore simile e non in evidente contrasto con il resto del fabbricato.
Rimozione finestre di colore diverso: è possibile?
Nei casi di alterazione del decoro architettonico
Sostituzione infissi: chi decide?
Sebbene l’assemblea abbia il potere di deliberare la rimozione di infissi lesivi del decoro architettonico, la scelta in merito alla sostituzione compete sempre al proprietario.
In altre parole, è il singolo condomino a decidere di sostituire gli infissi alla propria abitazione, nel rispetto di quanto dice la legge a proposito del decoro architettonico.
La sostituzione degli infissi è un lavoro che riguarda la proprietà privata del condomino e quindi non è soggetta all’autorizzazione da parte dell’assemblea.
Da tanto deriva anche che la spesa della sostituzione è a esclusivo carico del singolo proprietario.
L’unico obbligo è quello di comunicare anticipatamente tale intervento all’amministratore, in modo che questi possa informare l’assemblea.
Non si tratta di un permesso che il condomino chiede all’amministratore, ma semplicemente di un avviso che deve essere dato ogni volta che si intende intraprendere dei lavori nella propria abitazione.
Il permesso dell’assemblea è invece necessario se il regolamento contrattuale lo prevede. In altre parole, se il regolamento approvato all’unanimità stabilisce che per ogni modifica dell’aspetto esteriore dell’edificio occorre sempre ottenere il consenso dell’assemblea, allora in questo caso bisognerà che tutti i condòmini si esprimano sulla sostituzione degli infissi.
Superbonus: l’assemblea può imporre di sostituire gli infissi?
Quanto detto nel precedente paragrafo vale anche in tema di Superbonus 110% e, più in generale, di bonus fiscali legati alla ristrutturazione degli edifici: l’assemblea non può imporre a chi non vuole di sostituire i propri infissi.
In buona sostanza, l’assemblea a maggioranza non ha alcun potere di imporre ai proprietari dei singoli appartamenti di far accedere tecnici né tantomeno di effettuare alcun tipo di intervento.