Incendio in condominio: chi paga i danni?
Quando risponde il proprietario esclusivo, l’inquilino dell’appartamento o la compagine condominiale? Chi risarcisce?
Negli edifici condominiali gli incendi non sono un’eventualità rara e, quando avvengono, possono coinvolgere parecchi appartamenti e persone e così provocare gravi danni. Basti pensare ai palazzi densamente popolati per comprendere le tremende conseguenze di questi episodi, che talvolta sono provocati da trascuratezza (basta un mozzicone di sigaretta gettato incautamente dal balcone per far sviluppare le fiamme) e in altri casi dipendono da incidenti, scoppi, difetti di costruzione degli impianti elettrici e di riscaldamento, o addirittura da dolo di qualcuno che ha appiccato volontariamente il fuoco. Quando si verifica un
Bisogna, innanzitutto, capire da dove è scaturito e si è propagato l’incendio. Ovviamente, se le fiamme sono rimaste circoscritte alla stessa unità abitativa dalla quale sono sorte, tutti i danni saranno sopportati dal proprietario; ma l’appartamento potrebbe essere occupato da un inquilino, e perciò ci occuperemo anche di questa ipotesi. Quando, invece, l’incendio ha coinvolto vari appartamenti e negozi, o le parti comuni, come la facciata esterna, il vano scale e l’ascensore, ci sono molteplici danneggiati. E anche in questo caso, per stabilire chi è tenuto al risarcimento dei danni, occorre capire se l’incendio è sorto in un locale di proprietà esclusiva oppure si è sviluppato da una parte comune. Occorre anche individuare le cause per le quali l’incendio si è sviluppato e quelle che hanno favorito la propagazione del fuoco (ad esempio, un materiale di rivestimento infiammabile sulla facciata esterna dell’edificio).
Quando sono sciolti questi nodi fattuali e tecnici – che spesso richiedono indagini dei Vigili del fuoco e perizie di esperti – la strada per il risarcimento danni è in discesa, perché le norme in materia, seppur generali, sono abbastanza chiare e permettono di capire a chi va addossata la responsabilità: dunque, a livello giuridico tali regole consentono di determinare in modo abbastanza agevole chi paga i danni per l’incendio in condominio. A volte, la responsabilità viene ripartita tra più soggetti, quando vi sono più cause concorrenti e indipendenti che hanno concorso alla produzione dell’evento dannoso, come è avvenuto in un caso recentemente deciso dalla Cassazione
Indice
Incendio in condominio: responsabilità
Il principio base per l’attribuzione della responsabilità risarcitoria in caso di incendio in condominio è quello sancito dall’art. 2051 del Codice civile: «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
Il «ciascuno» che la norma individua come colui che deve rispondere dei danni potrà essere, a seconda dei casi:
- il proprietario dell’appartamento, del negozio o del box, dal quale si è sviluppato l’incendio;
- il conduttore di tali locali (cioè l’inquilino che ha preso in locazione l’appartamento o chi ha ricevuto in affitto il negozio commerciale, il box auto o l’ufficio);
- il condominio, quando l’incendio è sorto da una parte comune dell’edificio, come l’ascensore o l’impianto elettrico generale.
Incendio in condominio: risarcimento danni
Il criterio di fondo è che ognuno di questi soggetti ha per legge la responsabilità delle cose, anche inerti, che custodisce e rientrano nella propria sfera di controllo: come dice la Corte di Cassazione
La responsabilità per le cose in custodia è esclusa solo quando il custode riesce a provare il “caso fortuito”, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale che ha causato autonomamente l’evento (ad esempio, un fulmine che ha innescato l’incendio, purché in un punto dove non si trovavano sostanze pericolose e infiammabili lasciate incautamente dal custode
Incendio causato da un singolo appartamento
Applicando i principi generali che abbiamo esaminato, se l’incendio è causato da un singolo appartamento di proprietà esclusiva (ad esempio, per un cortocircuito elettrico, una caldaia senza manutenzione che scoppia, o una perdita di gas interna che fa deflagrare l’ambiente appena si accende un interruttore), il risarcimento dei danni arrecati alle altre unità immobiliari e alle parti comuni condominiali sarà a carico del proprietario, anche se i locali sono vuoti e incustoditi, o dell’inquilino che occupa l’appartamento al momento della verificazione dell’incendio (di quest’ultima ipotesi ci occuperemo nel prosieguo).
Incendio proveniente da parti comuni condominiali
Se l’incendio si è sviluppato da una qualsiasi parte comune condominiale (l’elencazione delle parti comuni è contenuta nell’art. 1117 Cod. civ.), i danni provocati ad appartamenti e negozi di proprietà esclusiva dovranno essere risarciti dal condominio, a meno che non sussista un’ipotesi di caso fortuito. Il condominio è sempre tenuto a rispettare le norme antincendio obbligatorie.
In ambito interno, la ripartizione tra i condomini delle spese relative ai danni arrecati dall’incendio a persone e a cose avverrà sulla base delle consuete tabelle millesimali, commisurate al valore di proprietà dell’edificio; quindi, anche il proprietario esclusivo del locale danneggiato dovrà concorrere per la sua quota parte, e vedrà il suo risarcimento leggermente diminuito.
Incendio da appartamento o negozio in affitto
Quando l’incendio scaturisce da un appartamento o negozio in affitto, la responsabilità della custodia dei locali si trasferisce sull’inquilino. L’art. 1588 Cod. civ. dispone che: «Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile». L’esclusione della responsabilità, quindi, avviene in modo analogo a quella del caso fortuito, oppure quando l’affittuario riesce a dimostrare che l’incendio proviene da un altro appartamento o da una parte comune condominiale: la prova di tali circostanze è a suo carico.
Così è possibile accertare se vi sia o meno una responsabilità – esclusiva o concorrente – del proprietario dell’immobile, o del condominio per le parti comuni, nella causazione dell’incendio. In caso positivo, la responsabilità risarcitoria si estende anche a questi soggetti; e se nessuno di essi è in grado di dimostrare quanta parte di colpa ha avuto l’altro, la responsabilità sarà comune e, ai fini risarcitori, si presumerà sussistente in quote uguali. La Corte di Cassazione [1] si è recentemente occupata di una vicenda del genere, in un caso in cui era stato riscontrato un vizio di costruzione della canna fumaria non coibentata, attribuibile al proprietario, ed anche una colpa dell’inquilino, che non aveva provveduto all’adeguata manutenzione dei locali presi in affitto. Puoi leggere l’ordinanza della Suprema Corte nel box “sentenza” sotto questo articolo. Per altri approfondimenti leggi “Incendio in appartamento: chi paga il risarcimento dei danni?“.