Cortile condominiale: si può chiudere?
Quando il singolo condomino può recintare l’area comune scoperta ed appropriarsene in modo da farne uso esclusivo? È legittimo questo comportamento?
Il confine tra proprietà comune e proprietà esclusiva è sempre molto labile. Lo sa bene chi vive in un condominio, dove le questioni sugli spazi contesi sono all’ordine del giorno. A volte, gli atti di compravendita non sono chiari e non indicano in modo esplicito se una porzione antistante una determinata abitazione o villetta sia di proprietà esclusiva oppure condominiale.
Così, nel dubbio, molti agiscono di propria iniziativa e, ovviamente, lo fanno nel modo più conveniente per i loro interessi: si appropriano di determinate aree, spesso apponendovi dei segnali fisici inequivocabili per delimitare il “nuovo” confine, come recinzioni, muri, pali, dissuasori di sosta, e così via. Ma
Attenzione: non stiamo parlando della chiusura del cortile condominiale verso l’esterno, per impedire accessi non autorizzati, come quando l’assemblea decide di apporre una sbarra o un cancello tra l’area di parcheggio interno e la pubblica via antistante. In questi casi, si tratta di decisioni prese di comune accordo, nell’interesse della compagine condominiale. Ci riferiamo, invece, alle decisioni unilaterali prese da un singolo condomino che da un giorno all’altro – e il più delle volte senza avvisare nessuno – decide di delimitare per sé un determinato spazio del cortile comune, riservandosene l’uso esclusivo e magari rivendicandone anche la piena proprietà.
Questa condotta non è legittima, e può essere contestata dagli altri condomini che si vedono precluso l’utilizzo di quello spazio. Non è necessario che avvenga fisicamente un transito, come un passaggio a piedi, o un utilizzo materiale, come l’apposizione di fioriere o il deposito di oggetti vari, perché – come ha affermato di recente la Cassazione [1] – il cortile serve anche a dare luce ed aria agli immobili circostanti, e perciò un condomino non lo può «intercludere», neanche se si affaccia direttamente su di esso, perché così facendo ne altererebbe la naturale destinazione. Viceversa, secondo la Suprema Corte è consentito, in base alla normativa civile (ma quella urbanistica ed edilizia può imporre divieti) ad un singolo condomino di praticare aperture sul cortile, come le finestre, che costituiscono «luci e vedute» per godere meglio dell’area aperta, specialmente per chi abita al pianterreno. Ti riportiamo per esteso questa pronuncia nel box “sentenza” al termine dell’articolo.
Indice
Cortile condominiale: quando è parte comune
L’art. 1117 del Codice civile comprende, tra le «parti comuni dell’edificio», tutte quelle «necessarie all’uso comune», e tra esse menziona espressamente i cortili. Tuttavia, la norma fa salva la diversa previsione che potrebbe risultare dai titoli di acquisto delle singole unità immobiliari: il rogito notarile di acquisto di un appartamento dal costruttore dell’edificio, ad esempio, potrebbe aver attribuito in via esclusiva una porzione del cortile al proprietario che vi si affaccia direttamente. Anche il regolamento condominiale di natura contrattuale (è tale quello approvato da tutti i condomini nei rispettivi atti di acquisto) potrebbe stabilire l’uso esclusivo del cortile in favore dei proprietari antistanti, e non anche degli altri condomini.
Quando il cortile è condominiale, la sua proprietà è di tutti i condomini, che possono utilizzarlo rispettandone la naturale destinazione, secondo quanto prevede l’art. 1102 del Codice civile. In particolare, questa norma prevede l’uso paritario delle cose comuni, che è legittimo a condizione che non impedisca agli altri condomini «di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Cortile condominiale: quando e perché non si può chiudere
È evidente che, in base alle norme civilistiche che abbiamo indicato, non è possibile chiudere di propria iniziativa il cortile condominiale o una parte di esso, perché ciò ne altererebbe in modo inammissibile la destinazione all’uso comune e precluderebbe agli altri di fruire di quello spazio. Anzi, la Corte di Cassazione ha sottolineato che
In altre parole, la proprietà di un’area attribuisce al proprietario il diritto di disporre in modo «pieno ed esclusivo» di essa, dunque escludendo gli altri condomini, ma ciò risulta incompatibile con i principi di legge che abbiamo esaminato, quando si tratta di un cortile condominiale e, dunque, di proprietà comune. Invece i regolamenti condominiali e le deliberazioni dell’assemblea possono senza dubbio stabilire un uso più intenso di determinate aree del cortile in favore di alcuni condomini, come nel caso degli spazi di parcheggio attribuiti a turno, perché rimane comunque ferma la comproprietà del cortile condominiale.
Approfondimenti
Per altre informazioni leggi gli articoli “Cortile condominiale: cosa si può fare” e “Quando è consentito l’uso del cortile condominiale“.