Come aggiornare piantina catastale difforme
I dati catastali, se contengono un errore, possono essere corretti con un’apposita istanza o telematicamente. Quando, invece, lo stato di fatto di un immobile non corrisponde alla pianta depositata in catasto, si può regolarizzare la situazione con il rilascio di un attestato di conformità o con un aggiornamento della planimetria.
Vuoi donare un appartamento a tua figlia in occasione del suo matrimonio. Il notaio al quale ti sei rivolto ti ha comunicato che per redigere il contratto è indispensabile che la planimetria esistente in catasto sia conforme/corrispondente allo stato di fatto del bene altrimenti l’atto sarà nullo. Poiché tempo addietro l’appartamento è stato ristrutturato ma le opere edili realizzate non risultano dagli atti depositati presso l’Agenzia delle Entrate (AdE)-Territorio,
A tal proposito, devi sapere che l’aggiornamento vero e proprio va effettuato solo se la planimetria presente in catasto non corrisponde allo stato effettivo dei luoghi per una difformità rilevante. Se, invece, la difformità è di lieve entità, allora è sufficiente incaricare un tecnico abilitato (un geometra, un ingegnere o un architetto), che rilascia un’attestazione di conformità nella quale dichiara la rispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali. Tale attestato va consegnato al notaio. Se poi più semplicemente sussiste un errore nei dati catastali, basta chiederne la correzione nella banca dati del catasto.
Vediamo ora praticamente quando e come aggiornare la piantina catastale difforme.
Indice
Quando bisogna aggiornare la piantina catastale difforme?
La legge prevede che prima della stipula di un contratto di compravendita immobiliare ma anche di una donazione o di una divisione, il notaio è tenuto ad accertare se lo stato di fatto del bene corrisponde ai dati catastali riportati in visura e alla planimetria depositata in catasto
Nella specie, il notaio deve verificare sia le generalità degli intestatari, la toponomastica e i dati relativi alla titolarità dell’immobile, così come risultano dalla visura, sia la rappresentazione grafica dell’immobile riportata nella pianta catastale.
Da ciò consegue che se è presente una difformità catastale, la stessa va sanata se si intende procedere alla vendita, alla donazione o alla divisione dell’immobile.
In cosa può consistere la difformità catastale?
La difformità catastale può essere data:
- da un errore contenuto negli atti depositati presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, rilevabile con una visura catastale;
- oppure da una non corrispondenza tra la planimetria presente in catasto e lo stato effettivo dei luoghi.
Nel primo caso, per sanare la difformità occorre semplicemente
Nel secondo caso, bisogna distinguere a seconda se la non corrispondenza tra la planimetria presente in catasto e lo stato effettivo dei luoghi è conseguente a:
- una difformità di lieve entità, assimilabile a una discrepanza di natura grafica (ad esempio, è stata cambiata la posizione di una porta interna), per cui il tecnico di fiducia può redigere un attestato di conformità senza necessità di aggiornare la planimetria. In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica del numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile o, più in generale, quelle che non comportano una modifica della rendita catastale. Nell’attestato di conformità, il professionista dichiara la rispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali;
- oppure a una difformità rilevante. In tal caso, il tecnico deve procedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
Come correggere i dati catastali
Se occorre
La relativa istanza deve contenere l’indicazione delle generalità del richiedente, dei dati catastali dell’immobile, della situazione riscontrata e di tutte le notizie utili per la correzione dell’errore.
Telematicamente è possibile correggere tra l’altro gli errori attinenti a:
- la persona intestataria dell’immobile. In tal caso, l’errore può essere relativo al suo nome e/o cognome (per le società, alla denominazione), al suo codice fiscale, al luogo e alla data di nascita (la sede legale, per le aziende), ai diritti e alla quota di possesso. Per presentare l’istanza di correzione bisogna disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione. Tali dati sono riportati nella visura catastale e sui predetti documenti (atto notarile, successione, ecc.);
- i dati dell’immobile, cioè l’indirizzo (via, piazza), l’ubicazione (numero civico, piano, interno, ecc.), la consistenza (numero dei vani o metri quadrati). Per presentare l’istanza di correzione bisogna disporre dell’identificativo catastale dell’immobile e degli estremi di uno degli atti già sopra indicati (atto notarile, successione, ecc.).
Come aggiornare la piantina catastale difforme?
Se nell’immobile sono stati realizzati degli interventi edili di una certa consistenza, autorizzati dal Comune con il richiesto titolo abilitativo – ad esempio, un unico grande salone è stato suddiviso in due ambienti distinti, soggiorno e sala da pranzo, sono stati spostati dei tramezzi e nella cucina è stata realizzata una dispensa – ma non è stata modificata la pianta esistente in catasto, allora bisogna aggiornarla.
Il tecnico incaricato deve procedere all’aggiornamento catastale entro 30 giorni dalla fine dei lavori [2]. In caso di mancato rispetto del termine, la situazione può essere comunque regolarizzata mediante il cosiddetto ravvedimento operoso [3] che, oltre al costo della variazione catastale, comporta il pagamento delle sanzioni pecuniarie dovute per ritardato aggiornamento. L’importo di dette sanzioni è compreso tra 103,20 euro e 172,00 euro [4].
Per la variazione della planimetria il tecnico deve utilizzare un apposito software, denominato Docfa, scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, ad uso esclusivo dei professionisti abilitati. Tramite questo applicativo va compilato un modello con tutte le caratteristiche dell’immobile del quale, dopo il rilievo grafico, va allegata anche la piantina.
Il proprietario dell’immobile deve fornire al tecnico la documentazione amministrativa del bene, ovvero l’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori effettuati oltre alla fotocopia di un proprio documento di riconoscimento valido.
Il tecnico, quindi, presenta la proposta di accatastamento all’ufficio provinciale dell’AdE – Territorio competente in base al luogo in cui si trova l’immobile mediante un portale dedicato, denominato Sister, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato.
Difformità urbanistica e catastale: cosa fare?
Se nell’immobile sono state realizzate delle modifiche interne senza richiedere l’apposito titolo abilitativo in Comune né è stata aggiornata la planimetria catastale, si è in presenza di una
Il tecnico incaricato deve prima presentare una sanatoria per regolarizzare la difformità dal punto di vista urbanistico-edilizio, sempre che sia possibile realizzarla, e successivamente procedere alla variazione della planimetria.
Se poi nell’immobile sono stati eseguiti dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo ma è stata aggiornata la planimetria in catasto, il tecnico deve eliminare la difformità urbanistica attraverso la sanatoria.
Quanto costa aggiornare una planimetria catastale?
Il costo dei tributi da versare al catasto per aggiornare una planimetria catastale è pari a 50,00 euro per gli immobili a destinazione ordinaria (vedi un’abitazione, un ufficio o un garage) e a 100,00 euro per gli immobili a destinazione speciale o particolare (si pensi a un albergo o a una casa di cura).
A dette somme va aggiunto l’onorario del tecnico che, di solito, è compreso tra i 250,00 euro e i 500,00 euro. I prezzi possono comunque variare da professionista a professionista e da zona a zona.
Approfondimenti
Per approfondire l’argomento leggi i seguenti articoli:
- Cosa succede se la planimetria non corrisponde;
- È obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere l’immobile?;
- Come sanare difformità catastali.