Verbale assemblea condominiale: che succede se il presidente non firma?
È possibile impugnare le deliberazioni adottate nell’assemblea il cui verbale non è stato sottoscritto né dal presidente né dal segretario?
L’assemblea condominiale si riunisce per assumere le decisioni più importanti riguardanti la gestione dell’edificio, come ad esempio l’approvazione del bilancio e la nomina dell’amministratore. Trattandosi di un momento molto importante, la legge stabilisce le formalità che occorre rispettare affinché l’adunanza possa ritenersi validamente costituita e, di conseguenza, possa legittimamente votare. È in questa cornice che si inserisce il seguente quesito: cosa succede se il presidente non firma il verbale d’assemblea?
Si tratta di una circostanza che può verificarsi per diversi motivi, ad esempio per mera dimenticanza oppure per l’opposizione del presidente, il quale
Indice
Verbale assemblea condominiale: cosa dice la legge?
A proposito del verbale dell’assemblea condominiale la legge non dice praticamente nulla, se non che deve avere forma scritta e che deve essere conservato dall’amministratore insieme a ogni altra documentazione condominiale.
Condominio: chi redige il verbale assembleare?
Dal punto di vista pratico è il
Solitamente, il segretario è una persona di fiducia del presidente o comunque un soggetto indicato da questi, da scegliersi tra i presenti all’adunanza oppure anche tra un soggetto esterno.
Il segretario non ha poteri di iniziativa, nel senso che egli si limita a mettere per iscritto ciò che gli dice il presidente. Si tratta, pertanto, di un incarico meramente materiale, che generalmente si conclude con la sottoscrizione del verbale al momento della sua chiusura.
Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dedicato al
Condominio: cosa fa il presidente?
Il presidente dell’assemblea condominiale ha poteri di direzione dell’adunanza. Egli deve garantire il regolare svolgimento della riunione, a partire dalla verifica dei condòmini presenti fino alla sottoscrizione del verbale al termine delle operazioni, passando dal potere di allontanare i soggetti che non sono legittimati a presenziare.
Il presidente è generalmente scelto dall’assemblea tra i suoi presenti, con voto espresso a maggioranza. Egli è quindi quasi sempre un condomino, il quale ha anche diritto di partecipare alla votazione sui punti messi all’ordine del giorno.
A meno che il regolamento non stabilisca il contrario, il presidente può essere scelto anche tra soggetti non condòmini (cosiddetto “
Cosa bisogna scrivere nel verbale?
Anche per ciò che riguarda il contenuto del verbale la legge non dice nulla. Per giurisprudenza pacifica, il verbale deve essere chiaro e completo: dallo stesso devono evincersi i nomi dei partecipanti e le rispettive quote rappresentate; il numero delle deleghe conferite; i punti all’ordine del giorno che sono stati oggetto di discussione; l’allontanamento dei condòmini inizialmente presenti e l’arrivo di quelli originariamente assenti; i quorum per ciascun voto; data e ora di inizio e di conclusione dell’adunanza.
Un verbale poco chiaro può essere impugnato per farne valere l’annullabilità nel consueto termine di trenta giorni.
Chi firma il verbale d’assemblea?
È prassi consolidata che il verbale d’assemblea sia sottoscritto dal presidente e dal segretario; spesso, alle firme di costoro si aggiungono quelle dei condòmini presenti.
La sottoscrizione del verbale non è però un requisito di validità dell’atto; ciò significa che deve ritenersi pienamente legittimo anche il verbale non firmato da alcuno.
Per pacifico orientamento giurisprudenziale [1], infatti, la sottoscrizione serve solamente ad attribuire il valore di prova legale alla provenienza delle dichiarazioni dai firmatari, non estendendosi al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la veridicità della quale non occorre la proposizione di
Insomma: il verbale dell’udienza condominiale, anche se sottoscritto dal presidente e dal segretario, non è mai equiparabile a un atto pubblico ma a una semplice scrittura privata.
Spetta al condomino che intende impugnare la deliberazione dimostrare la difformità della volontà assembleare da quanto attestato nel verbale medesimo.
Presidente non firma verbale: cosa succede?
Da quanto appena detto nel precedente paragrafo deriva che la mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente non comporta alcun profilo d’invalidità, nel senso che l’assemblea deve ritenersi legittimamente svolta e le decisioni lecitamente adottate.
Come spiegato nell’articolo dal titolo Verbale assemblea condominio: presidente e segretario sono necessari?, un verbale è perfettamente valido anche in assenza di sottoscrizione da parte del segretario e del presidente.
Entrambe le figure, essendo facoltative, non costituiscono un requisito di validità del verbale, il quale, dunque, non necessita delle firme di questi soggetti.
Quindi, se il presidente non può o non vuole firmare il verbale non succede nulla: l’assemblea è ugualmente valida, così come le deliberazioni assunte.
L’unico dubbio può porsi con riferimento al verbale dell’assemblea svoltasi in modalità telematica, cioè in videoconferenza con collegamento da remoto.
Con esclusivo riferimento a questa particolare forma di riunione, la legge dice che «il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione» [2].
La portata della norma è tuttavia discussa, dovendosi ritenere che, anche in caso di assemblea telematica, la mancata sottoscrizione del verbale da parte del presidente costituisca una mera irregolarità formale che non inficia la validità della riunione.