Manca l'abitabilità? Il venditore paga i danni
L’acquisto di un immobile privo del certificato di agibilità legittima il compratore ad agire per la risoluzione del contratto e per ottenere il risarcimento.
Buone notizie per chi compra un’immobile che risulta privo del certificato di agibilità e, dunque, risulta non abitabile: una nuova sentenza della Cassazione [1] stabilisce che il venditore è tenuto al risarcimento dei danni in favore dell’acquirente.
Questo perché l’operazione integra l’illecito della consegna di «aliud pro alio» (una cosa al posto dell’altra che era stata pattuita) in quanto il bene venduto non ha le caratteristiche promesse e il certificato di agibilità è un requisito essenziale, in quanto incide sulla commerciabilità del bene e sulle possibilità di godimento da parte del suo proprietario.
Di conseguenza, si applicano le norme in tema di risoluzione del contratto per inadempimento e c’è la possibilità di ottenere il risarcimento dei danni patiti, a meno che l’acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (queste circostanze dovranno risultare dall’atto di acquisto o dal contratto preliminare).
L’ammontare dei danni risarcibili sarà commisurato al grado di «ridotta commerciabilità del bene». Nel caso deciso, la Cassazione ha accolto la domanda per i lavori di ristrutturazione e per le spese di acquisto dei mobili che il compratore aveva sostenuto per andare a vivere in una casa che era risultata non legalmente abitabile.
Non è la prima volta che gli Ermellini si occupano di casi di vendita di casa senza agibilità e l’orientamento oggi ribadito è consolidato, tutte le volte che la mancanza dell’abitabilità non sia stata prevista nel contratto e dunque accettata dal compratore; se ciò è stabilito, si può invece vendere una casa senza abitabilità escludendo l’illecito e le conseguenze risarcitorie.
Ricorda che la risoluzione del contratto di compravendita (o del contratto preliminare che impegna ad acquistare) non è automatica ma deve essere eccepita dal compratore che si accorge dell’assenza e non riceve dal venditore la consegna del certificato, come abbiamo spiegato in vendita casa senza abitabilità: conseguenze.
È consigliabile agire per la risoluzione del contratto anche perché vivere in una casa senza abitabilità comporta rischi ed integra un illecito amministrativo per violazione delle norme urbanistiche ed edilizie e ciò preclude anche la possibilità di affittare l’immobile ad uso abitativo. Per approfondire, leggi anche le ultime sentenze sul certificato di agibilità.